IREITs商业模式比较.docVIP

越秀Vs领汇REITs商业模式比较 从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。前者类似于私募，后者类似于股票。 本文中所讨论的越秀和领汇均属后者。REIT的一大特点是稳定收益，也许利润空间不是很大，但是保证每年盈利有所增长，股息也有稳定增长即可。国外的REIT，例如新加坡，每年回报率在4%-6%，仅略高于普通债券。 本文对越秀REIT和领会REIT的商业模式作了简单探讨，并总结了保障性项目结合REIT的风险因素。 越秀REIT 越秀REIT是从香港上市公司越秀投资中分拆出来的，而越秀投资是由广州越秀集团控股的。越秀REIT上市时包括四栋物业：白马商贸大厦，维多利亚广场，城建大厦和财富大厦，总建筑面积约16万平方米，估值总额40.5亿元，招股说明书显示，截止2005年9月底上市前，出租率分别为100%，100%，91%，77%。 从上市到当前，越秀REIT的主要收入非常依赖白马商贸大厦，2009年57%的租金收入来自该物业，白马商贸大厦是全国最大的成衣批发零售市场之一。其他三栋物业分别是购物中心或甲级写字楼，位于天河区CBD。2008年越秀REIT新购入商住综合楼越秀新都会，购入时出租率已达到95%。 从以上资料可以看出，越秀REIT成功上市的一大因素是，旗下物业地段优势明显，尤其 白马商贸市场在全国范围内知名度很高，这些物业在上市之前已有很高的出租率和相当稳定的收入，使投资者信心十足，香港公开发售及国际配售分别获得496倍及74倍认购，最终发售价以上限定价，每基金单位为3.075 港元，此次IPO 总共募集资金17.92 亿港元。连同通过银行信贷筹得的12.87亿港元，总共融资30.79 亿港元。 越秀的战略目标清晰，即发展广东省内物业，优先收购大股东越秀投资发展的物业，换句话说就是帮助越秀投资套现。上市前分拆到REIT的四栋物业账面值为32亿，而上市时市场情况乐观，实际估值达40亿，因此此次上市为越秀投资带来8亿净利润。同样，2008年被收购的越秀新都会大厦账面价值6.7亿港元，而上市前估值达6.85亿港元。 从此可以看出，越秀REIT是越秀投资的融资工具和资本平台。当商业项目达到较高的入住率时，即出售给REIT，回笼资金投入其他开发项目，当时机成熟再将新的物业出售给REIT，滚动扩大REIT资产，并借此融资。鉴于香港REIT规定，资产负债比率不能超过该REIT总资产的45%，当REIT中物业越来越多时，总资产规模也随之增长，可获得贷款也将显着提高。 这种滚动扩张型的模式重点是该REIT持续并购运营良好的成熟物业，保证租金收入稳定，并每年有所增长；该种REIT的的利益驱动是开放商套现和退出，而物业的后期运营阶段主要目的是维持稳定增长的现金流来支付股息，但并不是该种REIT的根本目的所在。 到目前为止，越秀投资仍持有越秀REIT 35%的股份。越秀REIT上市时设立了复杂的离岸公司结构，在英属维京群岛先设4个离岸公司，分别注入旗下的4栋物业，随后再注册一间BVI公司，注入上述4家公司全部股份；再注册香港的房托控股，注入BVI公司作为全资子公司。然后设立了管理人和签订信托人。  领汇REIT 2005年领汇上市时资产组合包括房委会分拆的180个购物中心及停车场，包含1,015,000 平方米的购物中心和80,000个停车位，遍布香港各处。这些物业大多分布在四通八达的公共交通线附近，和香港居民的日常生活息息相关。商场的租户非常多样化，从大型商场到小食肆均有。 领汇旗下的商场和停车场拥有相当高的市场占有率，商场部分，面积占全港商场的9.2%，停车场方面，车位数量占全香港的13%，无论商场还是停车场，领会都是全港最大的单一持有人。这些商场覆盖了全香港超过40%的民众。近年来赴港旅游的游客数量也与日俱增，带来的购物需求也在极大程度上推升了这些商场的盈利。 领汇上市之时，180项物业估值仅有338亿港币，平均每个物业不到2亿。一方面因为房委会所建物业本来没有土地成本，所以不计入估值；另一方面这些物业为保障房的配套，消费者以低收入人群居多，业态定位中低档，因此租金相当低廉，用现金流折现的方法所得的估值也较低。但是，投资者普遍认为因为领汇REIT带有政府性