第5章房地产用地取得与房屋征收分析.ppt

三、我国土地一级开发的程序 1.原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 2.市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 3.通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案。 4.编制了开发实施方案的项目上报到由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会 5.通过联审会的项目确定土地开发主体 6.土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续 7.如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 8.在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关单位办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。 9.组织验收 第五节 房地产开发企业的土地竞标 一、拟竞标土地的地价测算 二、拟竞标土地的竞标策略 一、拟竞标土地的地价测算 1.拟竞标土地地价测算的基本方法 2.应用假设开发法评估地价的基本公式 3.开发后的房地产价值 二、拟竞标土地的竞标策略 1.基于自身的竞标策略 （1）组建决策机构 （2）认真研究招标文件，全面搜集相关资料。 （3）恰当估计项目竞争态势，合理确定投标报价 2.基于竞标竞争对手的投标策略分析 （1）突然降价法策略 （2）联合投标策略 （3）期望利润法策略 （4）反合谋报价策略 1、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权， 经营 15 年后转让， 则取得该土地使用权的剩余使用年限 是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 答案：B 2.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金 ( )以下的土地闲置费。 A.5% B.10% C.15% D.20% 答案：D 3、下列选项中，不发生土地使用权转让的流通方式是( ) A、出售 B、赠与 C、抵押 D、交换 答案：C 4、（ ）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 A 土地使用权的出让 B 土地使用权的转让 C 土地使用权划拨 Ｄ土地使用权赠与 答案：C 9、王某购买李某在城市规划区内的住宅一处，该住宅土地使用权已使用23年，按照国家建设用地使用权出让年限规定，王某购买的该住宅土地使用权使用年限只有（）年。? A23???? B47???? C50???? D70? 答案：B 国家对出让合同规定的土地使用权，在其期限届满之前，可根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回。（　） 　　答案：√ 对划拨土地的使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划的要求，无偿收回。（　） 　　答案：√ 土地使用权转让，原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利义务随之转移。（　） 　　答案：√ 根据宪法和法律的规定，对国有土地的所有权和使用权，可以通过出让、划拨、转让等方式交由用地者使用。（　） 　　答案：× 经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（　） 　　答案：√ 依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（　） 　　答案：√ 我国土地所有权是以社会主义公有制为前提的，土地所有权为（　）所有。　　A．国家　　B．全民　　C.集体　　D.全民和农村集体经济组织 　　答案：D 关于出让土地使用权的转让的说法，不正确的是(　)。　　A.其使用期限为出让合同规定的期限减去原使用者已使用的期限后的剩余年限　　B.出让合同和登记文件中所载明的义务权利随之转移　　C.未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，不得转让　　D.转让后用途不得改变 　　答案：D 在转让房地产时应具备的条件不包括(　)。　　A.属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%以上　　B.属于成片开发土地的形成工业用地或其他建设用地条件　　C.按合同支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书　　D.转让时房屋已建成的，还应持有房屋所有权证 　　答案：A 我国土地所有权发生转移的唯一方式是（） A划拨 B、出让 C、转让 D、征收 答案：D 《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（）并给与补偿。 Ａ没收 Ｂ、没收或征收 C、没收或征用 D、征收或征用 经报有批准权的人民政府批准，加工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由（ ） A、甲工厂缴纳 B