宏观调控下中小城市土地储备发展机制探讨..docVIP

宏观调控下中小城市土地储备发展机制探讨 南通市土地资产储备投资中心 凌晨 胡晓添 张美霞 石宝根 摘要：本文就宏观调控形势下，对当前中国土地储备发展现状深入分析，归纳总结中小城市土地储备工作发展的特点及目标，并以江苏省苏中核心城市——南通为例，对中小城市土地储备机制的发展进行探讨，着力打造一条“收储周期短、资金占用少，用地指标省、经济效益高”的收储之路，供中小城市土地储备机构参考和借鉴。 关键词：宏观调控；中小城市；土地储备；机制 城市土地储备制度最早起源于19世纪荷兰的阿姆斯特丹，在我国上海市于1996年成立了首家城市土地储备机构——土地发展中心，随着土地市场化流程的不断推进，逐步形成了上海、杭州、南通这三种具有典型特征的城市土地储备模式。现阶段，《土地储备管理办法》已将土地储备目标明确定位为有效调控土地供应市场、促进土地资源合理利用。土地政策层面的有力支持，为土地储备带来了新的契机；然而当前严峻的经济走势与持续从紧的宏观调控态势，土地储备在机制创新上面临着新的挑战。本文将分析土地储备工作当前形势、在中小城市运营中的基本特征及发展目标，结合南通市土地储备的实践，对当前宏观调控形势下中小城市土地储备发展机制进行探讨。 一、对当前土地储备面临形势分析 1、经济走势要求土地储备进行实时调整 从经济运行走势来看，全球经济增长有所放缓、短时期内通货膨胀已经基本成为事实，加之美国次级债所引发的全球范围内金融危机，更进一步加剧了全球经济环境恶化，中国经济作为全球经济中一个重要的组成部分,必将会受到较大程度的影响。根据国家发展与改革委员会公开发布的统计数据来看，2008年上半年国内生产总值130619亿元，按可比价格计算，同比增长10.4%，比上年同期回落1.个百分点全社会固定资产投资68402亿元，同比增长26.3%，比上年同期加快0.4个百分点房地产开发完成投资13196亿元，增长33.5%找论文到华夏免费论文网！ 2008年8月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%,与近期最高涨幅1月份的11.3％相比，房价出现一定回落，成交量大幅萎缩。据国土资源部的统计数据显示，今年第二季度，全国35个主要城市地价总体水平为1806元/平方米，同比增长11.94。相比第一季度的12.12，全国主要城市的地价增幅放缓。据不完全统计，今年上半年，全国一线城市有超过40块土地流拍，。 2、宏观调控要求土地储备运营导向改变 从宏观调控态势来看，自上个世纪九十年代末我国房地产市场进入新的一轮快速发展时期，国务院代表国家为平稳房地产市场，从2003年开始连续出台了一系列的宏观调控政策，对控制银根与紧缩地根的力度逐年加大。2007年以来宏观调控在三个方面的工作有所加强：一是在金融市场方面，一年内6次上调银行基准利率、10次上调存款准备金率、提高第二套房的首付和利率；二是在土地市场方面，强调节约集约用地、控制大套型商品房、对“招拍挂”出让土地的方式作出重要修改、查处“以租代征”为重点的土地执法百日行动；三是在住房市场方面，由“重建设”转为“重保障”等一系列宏观调控政策措施的实施，要求市、县国土资源管理部门优先安排廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，确保其年度供地总量不低于住宅供应总量的70％。政府已将调控转向抑制房地产过热投资、调整供地合理结构、保障居民居住需求等方面。 日前，央行、银监会联合出台《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构以严格限制粗放低效用地、积极支持节约集约用地为原则，加强信贷合法合规审查，进一步改进金融服务，积极引导和推动节约集约用地。土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年同时，积极支持土地储备机构盘活存量建设用地对储备符合规划（计划）且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的，积极予以贷款支持。依据城市规划城市近期建设发展需要，以市域范围内的城市建设用地和城市化集中地区内经营性土地为规划对象，在对远景可储备土地总量进行预估的基础上，制订近期经营性土地储备规划和远景土地储备规划，确定近期与远景土地储备的数量和空间分布。细化每一步的工作流程，量化工作目标要求 1