宏观调控背景下三线城市房地产发展形势与风险的实证分析..docVIP

宏观调控背景下三线城市房地产发展 形势与风险的实证分析 ——以阜阳市为例 近年来政府陆续出台了“限购”，差别化房贷政策等一系列房地产调控政策，加上房产税试点扩容的加快推进，对于遏制一线城市房价快速上涨势头，促进房地产市场稳健发展取得了一定成效。为了解宏观调控背景下三线城市房地产市场发展及风险状况，本文对阜阳市房地产市场发展现状及金融稳健状况进行了调查，调查显示: 今年二季度以来起房地产销售市场重拾快速上扬势头，但同时存在房贷结构不合理、行业集中度风险较高、商业银行系统性风险加大，公众预期导致房地产泡沫加剧等问题，亟待关注和解决。 一、阜阳市房地产运行情况 (一)销售市场呈现“量价齐扬”态势。销量方面。如图1所示，今年以来商品房销量持续攀高。2012年1-9月份阜阳市商品房销售面积131.59万m2，同比增长10.6%，其中商品住房成交105.16万m2，同比增长13.5%。9月份商品房销售面积19.1万m2，同比增长82.4%，环比增长15.1%，其中商品住房成交15.8万m2，同比增长160.2%，环比增长11.8%。尤其在4月至9月期间，销售市场异常火爆，成交量月均增幅高达29.5%。价格方面。2012年9月份，商品房成交均价5281元/m2，同比上涨8.60% ，其中住宅平均销售价5058元/m2，同比上涨3.90%。其中5月和6月份房价止跌迅速反弹，增势较快，月均增长10%。而7至9月份，房价呈震荡小幅下跌趋势，但商品房与商品住房均维持5000元/m2元以上的较高水平，较年初均有较大幅度的上升。 （二）二手房。(四)购房需求高涨引领房地产贷款持续增长。截至2012年9月末，全市房地产贷款余额120.80亿元，同比增长16.49%，环比增长1.45%。其中购房贷款余额110.90亿元，同比增长25.13%，增速高于各项贷款4.38个百分点，环比增长1.79%（如图3所示）。监测数据显示，受5月份存款准备金率下调和6、7月份存贷款利率连续下调的货币政策调控影响，加上刚性需求的逐渐释放，消费者对房价上升预期逐渐增强，从而导致商品房销量和购房贷款都保持上升势头。 （五）个人住房贷款质量保持较高水平。截至2012年9月末，全市个人住房贷款94.7亿元，同比增长25.66%。其中不良贷款余额6372万元，同比下降17.49%。不良率为67.28%，同比下降0.35个百分点（如图4所示）。数据显示，个人住房贷款质量并未因贷款余额和房价的持续上涨而下降，个人住房贷款依然是金融机构安全性较高的资产。 二、阜阳市房地产金融分析（%） 机构 工行 农行 中行 建行 邮储银行行 徽行 农信社 房地产贷款占比 33.0 40.7 60.8 54.2 7.5 19.1 3.2 （二）房地产贷款结构失衡，购房贷款质量存在潜在风险。由图3和图4可以看出，购房贷款持续增长，开发贷款却不断下滑，两者呈现明显的背离走势。截至2012年9月末，购房贷款余额110.90亿元，同比增长25.13%；开发贷款余额9.90亿元，同比下降34.33%；开发贷款在房地产贷款占比为8.19%，同比下降6.34个百分点，8.19%也是该比例自2007年以来的最低值。这表明在调控政策支持中低收入者购房背景下，各家银行为了抢占个人住房贷款市场，从过去的偏重支持房地产供给逐步转向了支持居民消费，纷纷将个人住房贷款作为支持的重点。个人购房贷款的扩张推动购房需求持续升温，从而导致房价继续上涨。同时调控政策使首次购房者占比提高，贷款利率上升，贷款剩余期限延长，单笔授信额度也大幅提高，而刚性购买者收入水平有限，支付能力相对较弱，当房价远远超出购房者购买力的时候，为银行住房贷款的质量下行埋下了隐患。 （三）房地产信贷规模过度扩张，宏观调控难度和系统性风险加大。截至2012年9月末，中行和建行房地产贷款余额同比涨幅为25.95%、41.31%，高于其各项贷款增速18.60和14.02个百分点，也远远高于全市各项贷款余额增速和名义GDP增速。这在一定程度上反映出部分金融机构房地产信贷增速已经超出了合理的范围，房地产信贷存在过度扩张现象。商业银行过度依赖房地产信贷的发展模式不仅加大了房地产调控保持长期性和连贯性的难度，而且在房地产泡沫尚未完全挤出、房地产宏观调控政策毫不动摇、房地产信贷系统性风险仍未完全化解的情况下，对银行自身来说，长期的系统性风险也在所难免。同时，信贷资源在房地产业的过度集中意味着社会资源分配的扭曲，也不利于国家经济结构调整和长远发展。 （四）供需双方博弈加剧，房价上涨预期将导致更大房地产泡沫。近期调查显示，68%受访者预期房价将继续上升，22%受访者预期房价将会下跌或趋于稳定， 10%的人表示不确定。由此可见，在“限购”