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不动产统一登记制度浅谈5月23日，国土资源部法律中心向媒体透露，国务院法制办会同住建部、国土部已经开始起草《不动产登记条例》，为即将开展的不动产统一登记工作提供法制保障。早在今年的3月29日，国务院办公厅就发布了关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》，要求于2014年6月底前出台《不动产登记条例》并正式实施不动产统一登记制度。我国拟建立不动产统一登记制度，这一信息引起了社会各界的格外关注，被多方解读为一项值得期待的好政策。那么，什么是不动产统一登记制度？为什么要进行不动产统一登记？实现过程中有哪些难点？本文将就以上问题作简要探讨。什么是不动产统一登记制度？不动产统一登记制度是成熟市场经济国家实行的一项基本的物权制度。从国外情况看，很多国家都规定在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记，即不论是土地、房屋还是其他不动产，均由统一的机构登记。中国的《物权法》在第十条中也规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”然而，由于此后国家一直没有出台实施细则，也没有制定专门法律或条例，导致该规定悬在空中，《物权法》实施6年来迟迟无法落地。实际上，我国的不动产登记制度早有实施，但因条件所限，最初只是在各个地方的不动产登记机构进行登记，登记体制上出现了“多头登记”、“分散登记”、“标准不一”以及不能信息联网共享的弊端。此次不动产统一登记制度改革，强调的是登记制度中的“统一”，即登记机关、登记规则、登记程序和登记收费等方面的统一。为什么要进行不动产统一登记？一是，更好地保障不动产交易安全，减少欺诈行为，提高交易效率。现在各地各部门单独对不动产进行登记，难免出现漏登、错登情况；各地登记流程不统一，登记费缴纳方式多样，增加了民众的交易成本，而统一登记将改善这一问题。同时，一房多卖、盗卖房产等房产交易风险也将被剔除。比如别人要买你的房子，怎么确定这个房子是你的？以往是查看权属证书，但鉴于证书可以伪造，出现了不少盗卖行为。为避免此类交易风险，需要通过国家机关的登记行为来确认其物权状态从而保障其真实性，人们在交易时只要查看相关登记即可确认其安全。就此而言，登记簿是比权属证书更可靠的权利证明。此外，不动产进行统一登记，“一套房子两个证”将成为历史。当前，一套房子需领取两本权证、买卖房产要办两道手续，对老百姓来说属于正常现象。房管部负责房屋所有权的登记、发证，国土部负责土地使用权的登记、发证，导致百姓两头跑，效率低。不动产统一登记制度实施后，整合房屋登记、土地登记、林地登记、草原登记的职责，由同一个部门承担，将会大大提高办事效率。二是，不动产统一登记制度为房产税的征收打下基础。业内普遍认为，此前房产税这个“靴子”一直没有“落下来”，就是因为征收的基本条件—房产信息统一登记的条件不具备。倘若明年6月底前该制度出台，房产税的全面征收也就不再遥远。实施不动产统一登记制度摸清“家底”后，有利于衡量各个收入阶层之间的住房财富分配格局，对每个收入阶层之间财富差距可以做到心中有数。在这个前提下，可以根据不同的状况开征不动产税，特别是对于多套房的累进房产税，加大多套房屋的持有成本，起到长效抑制投机的作用。三是，不动产统一登记制度有利于稳定房价，为楼市调控提供数据基础。不动产统一登记的消息一出，潘石屹就在微博上表示：“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”而潘石屹的观点也得到了不少人的赞同。概因不动产统一登记后，信息将更加透明。如果一人持有多套住房，就意味着要多缴税，可能会导致大量的囤积住房集中入市、恐慌性抛售，将迅速增加市场供给量，对市场房价将起到平抑作用。但房价由土地制度、税收、成本等几大因素共同构成，不动产登记只是对存量方面进行调整，个人以为房价不会降低，而是趋于平稳。同时，实施不动产统一登记制度有利于更好地进行楼市调控。中国的房地产调控之所以屡不成功，原因很多，但从基本信息来讲，房地产市场的数据失真恐怕是一重要因素。不动产统一登记，推进全国住房信息联网，有助于摸清全国房地产市场的基本情况，为宏观调控提供更为准确的数据基础。四是，不动产统一登记制度有助于反腐的推进。从已经公开受到法律惩处的腐败官员看，房产腐败都是“重头戏”。去年后半年至今不断频现的房姐、房妹、房婶、房叔、官员们动辄几十套甚至上百套的住房被网络曝光。不动产统一登记制度迫使腐败官员的不明财产无处遁形，对房姐、房叔、房祖宗会产生巨大的震慑力。为政府严厉打击贪污腐败、治理非法侵占的恶劣行为提供有利的监管渠道。应该看到，不动产统一登记制度的反腐功效，是一种制度完善后的衍生便利，为纪检、审计等反腐机构提供便捷查询的渠道，它本身不具有甄别一个人是否为腐败份子的职能。并且由于登记主要依赖于身份证制度，像龚爱爱那样，有不止一份户籍资料，并且提交的身份资料