第8章成本法分析.ppt

第 八 章 成 本 法 学 习 目 的 了解：商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定；房屋完损等级评定的有关规定。 掌握：成本法适用的估价对象和条件；房地产价格构成；成本法的基本公式；建筑物重新购建价格的求取方式；建筑物重新购建价格的求取方法；建筑物折旧的求取。 熟悉：成本法的含义；成本法的理论依据；成本法估价的操作步骤；重新购建价格的含义；重新购建价格的求取思路；房地产征收费用的有关规定；房屋折旧的有关规定。 第 八 章 成 本 法 第一节 成本法概述 二、成本法的理论依据 三 、成本法适用的对象 　　四、成本法适用的条件 成本法适用的条件是：房地产价格直接取决于其效用，而非花费的成本。 特别强调的是，只有转化为效用的成本，才能构成价格或者价值。 价格等于“成本加平均利润”，从长期、平均来看的，还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。 注意“逼近”理想假设条件 客观成本和实际成本的含义 客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费； 实际成本也称为个别成本，是某个具体的开发商的实际花费。 在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。 五、成本法估价的操作步骤 第二节 房地产价格构成 一、土地取得成本 (二)征收集体土地下的土地取得成本 (三) 城市房屋拆迁下的土地取得成本 二、开发成本 管理费用和销售费用 三、管理费用 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。 为土地取得成本与开发成本之和的一定比例，例如4%。 四、销售费用 指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。 应当区分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。 销售费用通常按照售价乘以一定比例来测算，例如为售价的3% 。 五、投资利息 (一)投资利息的含义 投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续费。 土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，均应计算利息。 (二) 投资利息的计算 六、销售税费 　七、开发利润 指房地产开发商(业主)的利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价：未知)减去各项成本、费用、税金后的余额。 开发利润则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润，是需要事先估算的 开发利润的计算基数和相应的利润率 开发利润 利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的。 将上述房地产价格各个构成部分累加得到的一般是房地产的总价。求取房地产的单价还需要将该总价除以商品房总面积(建筑面积或套内建筑面积等) 。 利用上述房地产价格构成并在销售利润率的情况下求取房地产价值时的公式是： 1.成本法的理论依据是什么？ 第三节 成本法的基本公式 第三节 成本法的基本公式 二、适用于新开发的房地产的基本公式 (一) 适用于新开发的房地的基本公式 新开发的房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 (二) 适用于新建成的建筑物的基本公式 新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 (三) 适用于新开发的土地的基本公式 新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 成片开发完成后的某宗熟地，例如新开发区中某宗土地的估价公式如下: 新开发区某宗土地的单价 =(取得开发区用地的总成本 + 土地开发总成本+ 总管理费用 + 总销售费用 + 总投资利息 + 总销售税费 + 总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素调整系数 开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的比率÷开发区用地总面积 新开发区土地的分宗估价 某成片荒地面积2km2， 取得该荒地的代价为 1.2 亿元，将其开发 成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 2.5 亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2% 、5.5% 和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60% 。请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费