第三章市场比较法总汇.ppt

市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的土地价格又称比准价格。 选择类似土地 （二）理论依据：替代原理 有足够数量的比较案例 交易案例资料与待估土地具有相关性和替代性 交易资料的可靠性 交易资料的正常性 交易资料的合法性 接近市场行情，现实性较强 以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格” 以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调 需要估价人员具有较高素质 正常选择比较实例和合理修正交易实例价格是关键 运用市场比较法求取土地价格一般分为下列7个步骤： 1．搜集交易实例； 2．确定比较交易实例； 3．建立价格比较修正基础； 4．进行交易情况修正； 5．进行交易日期修正； 6．进行不动产状况修正； 7．求取比准价格。 一、搜集交易实例 三、建立价格可比基础 【例】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200 m2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关内容的的修正。 【例】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200 m2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关内容的的修正。 四、交易情况修正 例如：已知某一土地交易的正常价格为1500元/m2 ，可比实例价格比正常价格高10%，求可比实例的价格？ 可比实例价格=1500*（1+10%）=1650 【例】一块土地的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。 交易日期修正的具体方法 区域因素因子调整系数表 例1、有3个可比实例，成交价分别是1500元/m2，1650元/m2 ，1600元/m2 。现将可比实例不动产的区域因素与估价对象的因素进行直接比较，结果见下表： 某城市区域因素因子条件指数表 直接比较修正公式 1．估价对象概况估价对象为××居住区内别墅，宗地面积305.76平方米，建筑面积346.16平方米建筑物层数为二层。批准国有土地使用权类型为划拨，土地及房屋用途为住宅。土地使用权年限为50年，从1998年5月起计。2．估价要求需要评估该宗房地产2006年5月的买卖价格。因素条件说明如表所示： 3．估价过程 （1）选择估价方法 根据估价对象特点和实际情况，认为该类房地产买卖转让实例较多，适合用市场比较法估价。 （2）采用市场比较法进行评估的测算过程 ①市场比较法以替代原理为理论基础，其计算公式为：　　　 估价对象房地产价格＝可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况调整系数 ②因素选择 根据所搜集的资料进行分析，由于××市场近期房地产价格水平比较平衡，因此不需做交易日期修正。 ③比较实例选取　 因为估价对象为别墅，分别选取A、B、C三宗别墅房地产作为可比实例分别与估价对象进行比较，求其比准价格。比较因素及比较因素修正见表所示。 比较因素修正表 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格的过程称交易日期修正。 采用百分率法修正，其公式为： 可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数＝在估价时点时的价格 交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基础来确定 假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为±T％ 在估价时点的价格＝ 可比实例在成交日期时的价格×（1±T％） 或：可比实例在成交日期时的价格× 交易期日修正系数 基本原理 估价步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 不动产状况修正 求取比准价格 运用举例 市场比较法 二、市场比较法的估价步骤 五、交易日期修正 利用定基价格指数进行修正 利用环比价格指数进行修正 利用土地价格变动率进行修正 Pn/ Pn-1 Pn/ P1 Pn n · · · · · · · · P3/ P2 P3/ P1 P3 3 P2/ P1 P2/ P1 P2 2 P1/ P0 P1/ P1＝100 P1 1 环比价格指数 定基价格指数 价格 时间 利用地价指数进行修正