第三篇房地产估价方法(二)分析.ppt

第三篇 房地产估价方法（二） 主讲： 唐茂华 副教授 国家注册房地产估价师、经纪人 湖南省房地产业协会专家委员会委员 国家住建部高职高专土建类教学指导委员会房地产分委委员 主要内容： 第六章 成本法 第七章 假设开发法 第八章 地价评估 第六章 成本法 内容： 6.1 成本法的基本原理 6.2 重新购建价格的测算 6.3 建筑物折旧的求取 6.4 成本法的公式与运用 学习要求： 了解成本法的含义、理论依据和操作步骤； 掌握新开发土地、新开发房地产和旧房地产的成本法估价计算公式及其应用； 掌握重新构建价格的内涵及求取方法； 掌握建筑物折旧的求取方法及其计算方式。 6.1 成本法的基本原理 主要内容： 6.1.1 成本法的定义 6.1.2 成本法的理论依据 6.1.3 成本法的适用对象和条件 6.1.4 成本法估价的程序 6.1.5 成本法的基本公式 6.1.1 成本法的定义 定义：成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。 6.1.2 成本法的理论依据 理论依据：生产费用价值论 具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。 6.1.3 成本法的适用对象和适用条件 适用对象 1、新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产； 2、那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产； 3、单纯建筑物的估价通常也是采用成本法； 4、估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。 5、在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。 成本法适用的条件 1、是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。 2、是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。在后面我们将会看到，折旧中之所以有经济折旧也是出于这方面的考虑 3、成本法估价比较费时费力，测算重新购建价格和折旧也有一定的难度，尤其是那些过于旧的建筑物，往往需要估价人员针对建筑物进行实地勘察，依靠其主观判断。因此，成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。 4、成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业知识。 6.1.4 成本法估价的程序 ①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料； ②测算重新购建价格； ③测算折旧； ④求取积算价格。 6.1.5 成本法的基本公式 房地产价格（积算价格） ＝重新购建价格－建筑物的折旧 6.2 重新购建价格的测算 6.2.1重新购建价格 6.2.2 房地产价格构成 6.2.3 土地重新购建价格 6.2.4 建筑物重新购建价格 6.2.1 重新购建价格 1．重新购建价格的含义 重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新购买取得，重新开发建设取得全新状况的估价对象所需的一切必要费用、税金和应得利润之和。 6.2.2 房地产价格构成 1．土地取得成本 1）市场购买下的土地取得成本 土地取得成本＝土地使用权购买价格＋开发商应缴纳的税费 2）征收集体土地下的土地取得成本 土地取得成本＝征地补偿安置费用＋相关税费＋土地使用权出让金等 3）城市房屋拆迁下的土地取得成本 6.2.2 房地产价格构成 2．开发成本 1）勘察设计和前期工程费 2）基础设施建设费 3）建筑安装工程费 4）公共配套设施建设费 5）其他工程费 6）开发期间税费 6.2.2 房地产价格构成 3．管理费用 工资及福利费、办公费、差旅费等 4．销售费用 包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。 5．投资利息 投资利息一般按复利进行计算，计息期根据不同费用发生的时间考虑。 6．销售税费 1）销售税金及附加