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7物业管理企业 本章要点 物业管理企业应按规定设立，要具备一定的资质条件，建立健全组织机构，明确分工和岗位职责。本章介绍物业管理企业的性质和分类，物业管理企业的设立，物业管理企业的资质，物业管理企业机构设置，物业管理企业的权利和义务，以及物业管理企业与社区居委会的关系。 7.1物业管理企业的性质和分类7.1.1物业管理企业的概念 物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 7.1.2物业管理企业的性质 物业管理的特性是提供各项服务，物业管理企业的性质是服务性企业。物业管理企业不生产物质产品，而是提供服务，属于第三产业。 7.1.3物业管理企业的分类 7.1.3.1按业务性质划分的类型：管理服务型物业管理企业、管理型物业管理企业和租赁经营型物业管理企业。 7.1.3.2按存在形式划分的类型：独立型物业管理企业、衍生型物业管理企业和转制型物业管理企业。 7.1.3.3按组织形式划分的类型：有限责任公司和股份有限公司。 7.1.3.4按投资主体划分的类型：国有企业、合伙企业、个人独资企业、外商投资企业等。 7.2物业管理企业的设立7.2.1 物业管理企业的目标定位 （1）品牌信誉目标 （2）业主满意目标 （3）经济效益目标 （4）企业发展目标 （5）物业保值增值目标 7.2.2 物业管理企业的设立7.2.2.1物业管理企业名称预先审核 物业管理企业只准使用一个名称，在登记主管机关辖区内不得与已登记注册的同行业企业名称相同或者近似。 7.2.2.2物业管理企业的设立的一般条件 （1）企业要有自己的名称 （2）企业要有固定的住所 （3）企业要有法定代表人 （4）企业要有符合要求的注册资本 （5）企业要有公司章程 （6）企业要有符合规定要求的专业人员和管理人员 （7）企业要有健全的组织机构和规章制度 7.3物业管理企业的资质7.3.1物业管理企业的资质等级 物业管理企业在领取营业执照并取得物业管理资质后才能从事物业管理服务。物业管理企业资质等级分为一、二、三级。 7.3.1.1一级资质的条件 （1）注册资本人民币500万元以上； （2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人； （3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； （4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：①多层住宅200万平方米； ②高层住宅100万平方米； ③独立式住宅（别墅）15万平方米； ④办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 （5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 7.3.1.2二级资质的条件 （1）注册资本人民币300万元以上； （2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人； （3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； （4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：①多层住宅100万平方米； ②高层住宅50万平方米； ③独立式住宅（别墅）8万平方米； ④办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 （5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 7.3.1.3三级资质的条件 （1）注册资本人民币50万元以上； （2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人； （3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； （4）有委托的物业管理项目； （5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 7.3.2资质申请 新设立的物业管理企业领取营业执照后，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请物业管理企业资质。 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。 7.3.3各级资质的经营范围 一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 7.4物业管理企业的机构设置7.4.1物业管理企业机构设置的原则 7.4.1.1任务目标原则 7.4.1.2精干高效原则 7.4.1.3权责对等原则 7.4.1.4统一指挥原则 7.4.1.5分工协作原则 7.4.2物业管理企业组织机构形式7.4.2.1直线制 （1）直线制的特点：企业按垂直系统直线指挥，不设专门的职