l房地产金融第五章.pptVIP

第一节　住房抵押贷款证券化概述 一、住房抵押贷款证券化的概念 住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization，MBS）是资产证券化的一种，是指相关金融机构将自己所持有的流动差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（Special Purpose Vehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。 第一节 住房抵押贷款证券化概述 二、住房抵押贷款证券化的产生 住房抵押贷款证券化是资产证券化发展史上最早出现的证券化类型，它诞生于20世纪70年代的美国。当时，美国面临着严重的经济衰退，通货膨胀加剧。 第一节　住房抵押贷款证券化概述 商业银行和储贷协会受到了《Q条例》存款利率上限的限制，因而竞争力下降，经营状况恶化。为了摆脱流动性不足的困境，以及为了防止流动性不足带来的更大的信用危机，金融机构不得不一方面出售一部分债权，其中主要是住房抵押贷款债权，以改善自身的经营现状；另一方面则尽力寻求新的金融工具。 第一节　住房抵押贷款证券化概述 美国成立了联邦国民抵押协会（FNMA）、联邦住房贷款抵押公司（FHLMC）以及政府国民抵押协会（GNMA）。 三家机构对自己所拥有的住房抵押贷款证券化，在政府部门的推动下，住房抵押贷款证券化得到迅速发展。 第一节　住房抵押贷款证券化概述 住房抵押贷款证券化之后，证券化的金融创新技术被广泛的运用于抵押债权以外的非抵押债权资产。 一般而言，由非抵押债权资产为担保发行的证券被称为资产支持证券（asset-backed securities ABS）,由抵押债权作担保发行的证券被称为抵押担保证券（mortgage-backed securities MBS）。 汽车贷款、信用贷款以及与信用卡类似的其他分期还款的贷款，应收账款、普通工商贷款、无担保消费贷款、公用事业租赁等能产生现金流量的应收债权都陆续进入了资产证券化的领域。 第一节　住房抵押贷款证券化概述 二、住房抵押贷款证券化的类型 住房抵押贷款证券化所使用的金融工具统称为抵押贷款支持证券。 最常见的分类是按照交易结构将其分为三种类型的证券，而其他创新类型的证券则都是从这三种交易结构中衍生出来的。 第一节　住房抵押贷款证券化概述 （一）转手证券（Pass-through securities） 转手证券是证券化后的住房抵押贷款的所有权经过SPV的出售而转移，这些转移的住房抵押贷款从银行也就是发起人的资产负债表的资产项移出。转手证券的投资者拥有住房抵押贷款的所有权，SPV将扣除了一定费用后的住房抵押贷款产生的还款现金流“转手”给投资者。同时，住房抵押贷款的各种风险也几乎全部“转手”给了投资者。 第一节　住房抵押贷款证券化概述 目前美国市场上有四种基本的转手证券：GNMA转手证券、FHLMC转手证券、FNMA转手证券和私人机构发行的转手证券。由于有联邦政府机构参与的转手证券，直接或者间接地享受政府的担保，对投资者吸引力大，因而占据了主要的市场份额。 第一节　住房抵押贷款证券化概述 （二）资产支持证券（asset-backed securities） ABS是发行人以住房抵押贷款组合为抵押而发行的债券。与转手证券不同的是住房抵押贷款仍是发起人的资产，留在资产负债表中，同时投资者是债权人，而不像转手证券的投资人那样拥有抵押贷款的所有权。 ABS一般都要进行超额担保，需要于相当于ABS本金110％－200％价值的担保品。因为有超额担保所以对参与机构的信用级别要求很高，常被评为AAA级。 第一节　住房抵押贷款证券化概述 （三）转付证券（pay-through securities） 转付证券形成了，它综合了转手证券和ABS的优点。转付证券用抵押贷款所产生的现金流量来向投资者支付本息，这与转手证券相同。同时它像ABS一样由抵押贷款作为担保发行资产证券，抵押贷款的所有人仍是发起人，被保留在资产负债表中。 目前应用最为广泛的转付证券是担保抵押证券（collateralized mortgage obligations CMO）。CMO的特点是对证券进行分档，通常按照期限的不同，设计不同档级的证券，每档的特征各不相同，较好的克服了过手证券的不足。 第一节　住房抵押贷款证券化概述 （四）不同交易结构证券的比较 第一节　住房抵押贷款证券化概述 第一节　住房抵押贷款证券化概述 三、住房抵押贷款证券化的作用 对房地产行业的作用 住房抵押贷款证券化增强了金融机构的资产流动性，从而有助于金融机构贷款向个人购房者倾斜，形成以买方贷款为重心的融资格局，促进住房有效需求的形成，加快住房商品的流通。 第一节　住房抵押贷款证券化概述 对金融机构的作用 1. 提高了资产的流动性，改善