广州市房屋二级市场发展研究报告..doc

广州市房屋二级市场发展研究报告 广州市房地产交易中心 二ＯＯ五年四月 从1978年开始至今，广州市房地产市场发展已有27年。自1998年起，每年广州的二手房成交面积均保持双位数的同比增长率。2004年，广州市原8区二手房屋成交58063宗，二手房屋交易面积达到601.35万平方米，成交金额为184.45亿元，分别比2003年增长41.25%、44.13%和39.34%，原8区的二手房屋成交面积占了原8区房屋总成交面积的44.70%。 原8区房改房上市交易仍保持大幅增长，2004年房改房上市成交17518宗，成交面积为122.72万平方米，成交金额为32.38亿元，分别比2003年增长24.65%、28.62%和28.94%。 在房改房大量上市的影响下，广州房屋二级市场发展迅速。按照理论推算，在未来的2年内，广州市房屋二级市场的发展步伐将会超过房屋一级市场。预计到2006年年底，原8区的二手房屋交易面积将达到1000万平方米，其市场占有份额也会超过50%。 在房屋二级市场的重要性逐步提升的情况下，一级市场和二级市场的发展趋势及其互动关系究竟如何，是相互促进，还是此消彼长，已成为政府和业界关注的焦点问题。 一、广州市房屋一、二级市场发展历程 在整个房屋市场的发展过程中，房屋一级、二级市场的发展虽不同步，但彼此之间却紧密相联且相互作用，故本文也对房屋一级市场的发展作简单叙述。 1．房屋一级市场的起步与发展 1978年底，十一届三中全会首次将房屋定位为一种“商品”，允许上市流通。在其后的数年内，广州市房屋一级市场在房屋供应量逐渐增多的情况下发展起来。 1992年开始，不少外商到广州发展并购房落户，同时楼市出现“炒楼”现象，豪宅不断涌现，在其后的5年内，广州的房屋一级市场达到了空前的繁荣，1996、1997年连续两年成交量同比增长率超过70%。 1998年，由于亚洲金融危机的影响，一级市场的前进步伐开始放慢，同比增长34.1%和21.61%，而平均楼价则较之1997年下跌9.31%。 从1999年至2003年，广州原8区房屋一级市场的交易量未出现过两位数的同比正数增长率，在2000年和2001年甚至出现负增长率。而商品房的平均楼价也呈逐年下滑趋势。 2004年，交易量和价格开始小幅回暖。 经过27年的发展，无论是交易规模抑或是市场成熟程度上，广州房屋一级市场都发生了翻天覆地的变化。特别是1999年底福利分房的终止，使商品房市场的潜在需求再一次得到释放，2004年原8区商品房成交量达到743.96万平方米，交易金额达435.25亿元，同比增长17.61%和30.48%，广州的房屋一级市场已进入平稳发展阶段。房屋一级市场的成熟，为房屋二级市场的发展打下了坚实的基础。 2．房屋二级市场的发展历程 （1）萌芽阶段 1979年，广州市重新开设房屋交易所，恢复房屋买卖业务，逐步开放房地产市场，广州的房屋二级市场开始萌芽并发展起来。发展初期，广州房屋二级市场的交易量都相当小，1989年，广州的二手房屋成交较多的区域是老4区（荔湾、越秀、东山、海珠），成交对象多数是广州解放前兴建的砖木房。 （2）缓慢发展阶段 90年代初期，荔湾区和天河区西部（体育中心周边）的房屋成为市民购置的主力对象。就规模而言，房屋二级市场的状况与当时还是处于高速发展阶段的房屋一级市场相差甚远。 从1993年至1997年这数年间，尽管房屋一级市场相当火爆，但对房屋二级市场的促进作用并不大。又因当时二级市场的政策还没有充分放开，故房屋二级市场的交易量并没有太明显的增长。1997年底，广州房屋二级市场交易面积为20.45万平方米，同比增长为-0.05%。 （3）快速发展阶段 1998年，受香港楼价急泻影响，广州房屋一级市场发展步伐放缓，大批香港“负资产”人士把原来在广州购置的物业委托地产中介放售，由于楼价较低，很多中产人士开始把置业目光投放到房屋二级市场。同年，广州市国土房管局公布新规定承诺在45个工作日内办理房屋过户登记手续，政府部门这一举措极大地激发了楼市买卖双方的热情，1998年底，原8区的房屋二级市场交易面积达到40.65万平方米，比1997年增长98.78%，实现了近一倍的增长。 1999年2月，第一批已购公房（房改房）开始上市。至1999年底，房改房的储备量达到639361套，总建筑面积为3945万平方米，由于房改房具有极大的价格优势，在其后几年内，房改房的交易量逐步增加。1999年8月， “房屋交易契税从3%降低至1.5%”的利好消息出台，房屋二级市场的交易量不断放大。1999年底，房屋二级市场成交量为63.05万平方米，同比增长55.1%。 从2000年至2004年，政府部门陆续推出一系列便民政策，如“交易过户在10个工作日内