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第六章 成本法 成本法的基本原理 房地产价格构成 成本法的基本公式 重新购建价格 建筑物折旧 第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念和理论依据 ? 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。 二、成本法适用的对象和条件 ? 只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。 单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。 成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。 在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为，在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用完全重置的办法来解决。 三、成本法的操作步骤 ? 运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行： ? 1．搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； ? 2．估算重新购建价格； ? 3．估算折旧； ? 4．求取积算价格。 第二节 房地产价格构成 下面以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由下列6大项构成：(1)土地取得成本；(2)开发成本；(3)管理费用；(4)投资利息；(5)销售费用和税费；(6)开发利润。  一、土地取得成本  1．通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。 ? 2．通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。 ? 3．通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)等。  二、开发成本  1．勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用； ? 2．基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用； ? 3．建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费； ? 4．公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用； ? 5．开发过程中的税费。 三、管理费用 ? 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来估算。  四、投资利息 ? 投资利息与会计上的财务费用不同，它包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息。另外，从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开，不能算做利润。  例 某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。该土地投资利息为： 500 ×8％+1000 ×[(1+8％)0.5-1] =79.23万元 计息期 某项费用计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点（不考虑预售和延迟销售的情况）。 当费用不是发生在一个时间点，而是在某个时间段内连续发生，计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，具体视为发生在该时间段的期中。 五、销售费用、销售税费  1．销售费用，包括广告宣传、销售代理费； ? 2．销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加； ? 3．其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。 上述三类销售税费，通常是售价的一定比率，特别是销售税金及附加，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来估算。  六、开发利润 1．开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售税费。 ? 2．开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。 ? 3．开发利润是