物业管理达创优工作综述.doc

物业管理达标创优工作综述 （提 要） 讲解人：陈 健 单 位：江苏省住房和城乡建设厅房地产市场监管处 电 话：025 一、目的与意义 （一）行业持续发展与规范服务，需要典型引导，示范带动； （二）促进企业规范物业服务行为，提高物业服务水平，增强市场竞争力； （三）提高专业水平，培养职业经理人的骨干队伍。 二、达标创优工作的逐步完善 (一)1995年制定标准与2000年修订标准。现统一执行2000年修订标准； （二）全国执行统一标准，采取100分制评定。市优、省优、全国示范，分值不同。 （三）按年度创评，创建与撤销并举。按年度创评，创建与撤销并举。截止2009年，全省共创全国物业管理示范项目99个（撤销18个），全国物业管理优秀项目47个（撤销29个），两项共创146个，撤消47个，占已创建31.97%； 截止2009年，全省共创全省城市物业管理优秀项目727个，撤消159个，占已创建的21.87%。 （四）形态分类：住宅小区、大厦、工业区； （五）标准基本涵盖现行物业管理的基本内容。 三、标准理解与实施 （一）2000标准与1995标准相比：取消全国“优秀”称号，只设“示范”称号； （二）“示范”标准要求更高、更细和更严； （三）企业应统筹安排，依计划、按步骤进行； （四）理解标准，依法把握具体实施的原则。 四、申报及验收程序 （一）政府组织，企业申报； （二）组织现场考评验收。一般采取初评与验收两级验评，方法采取听企业汇报及相关代表意见（与社区管理相结合），专家现场分组查看，反馈意见； （三）通报情况，表彰或撤销。 五、时间安排 （一）应纳入企业年度计划并组织实施； （二）8月前，完成省优、全国示范项目申报； （三）约9月，组织省优项目考评验收、示范项目初评； （四）约10月，省优通报与示范项目上报； （五）约11月份，示范项目考评； （六）约年终，示范项目行文表彰或撤销。 六、申报资料获取 （一）申报表格、标准、文件等可在相关网站下载； （二）可在当地物业管理行政主管部门领取。 七、政府部门的职责 （一）认真组织，引导和指导企业开展达标创优活动； （二）坚持标准，确保质量，组织考评验收。项目考评验收主要从资料、环境、设备分别入手： 1、资料查阅：看企业自合同约定接管以来，“追溯”按照标准所作及企业管理的运行体系。 2、环境与设备现场查验：看企业自合同约定接管以来，依照标准、计划、作业指导、质量落实等，各节（时）点依照标准、有效反映落实管理质量的“痕迹”。 3、把握原则：企业依法经营，信守合同；符合资质规定，创建项目面积、时限、入住或使用条件等；企业运行制度、规程等，围绕标准在现场质量得以有效落实。 资料与现场是有机的统一。从资料反映现场管理的准确与“追溯”性；从现场查验再查阅资料，得到真实、完整的质量验证。 （三）加强动态管理，对称号满三年项目按照相应标准要求自查自纠，并组织复验。对获省优、全国示范（优秀）称号满三年的项目，在企业对照相应标准条件自查自纠的基础上，组织逐一复验，并明确复验意见。对已不再实行物业管理，或物业服务质量明显下降、业主有效投诉较多、限期改正仍达不到要求的项目，要坚决撤消其优秀或示范称号。一个项目同获省优及全国示范（优秀）称号的项目，其中撤消省优称号的，必须同时撤消其全国示范（优秀）项目的称号。 八、申报条件与相关原则把握 （一）申报条件 1、申报的项目，限于规定的住宅小区、大厦、工业区三种物业类型。单幢高层公寓楼、商住楼适用大厦申报类型及验评。验评项目符合合同主体及法规规定，从事管理服务内容涵盖达标创优标准； 2、申报对项目面积、时限、入住或使用等条件规定 面积要求（省优小区、工业区5万平米以上，大厦单体2万平米以上，示范小区、工业区8万平米以上，大厦单体3万平米以上）； 入住率或使用率要求（省优入住或使用率80%以上，示范85%以上）； 时限要求，全国示范（取得省级物业管理优秀项目称号一年以上）；省优项目（取得省辖市市级物业管理优秀项目称号一年以上）； 企业已建立各项管理规章制度； 无重大责任事故； 无经确认属实的有关收费、服务质量等方面重大投诉； 分值规定，国家示范项目省预评预验分值不低于98分，最终不得低于98分；省优项目市预评预验分值不低于90分，最终不得低于90分。 3、按时上报材料。企业申报省优或全国示范项目的申报表应一式三份，表内内容须如实填报。其中对项目建筑面积、相关公共、共用设施设备、物业服务用房验收及管理、入住率或使用率、业主或业主委员会的意见、获奖年份等申报基本条件，予以说明；各市应认真复核。 （二）执行有关条件的原则把握 1、入住或使用的确认。应以物业管理区域内房屋及相关公用、共用设施设备、物业服务用房等已竣工，交付使用条件符合国家验收规定；完