物业管理考评分细则.doc

一、综 合 管 理 序号 内 容 服 务 要 求 分值 1 管理处设置 （1）小区内设置管理机构（相邻小区由同一物业分司进行管理的，可以设置一个管理处）。 2 （2）办公场所整洁有序。 2 （3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。 1 2 管理人员要求 （1）小区经理有物业管理执业资格证书，有一年以上小区经理或副经理任职经历。 1 （2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。 1 3 服务时间 周一至周日每天8小时在办公场所进行业务接待，并提供服务。 1 4 日常管理与服务 （1）24小时爱理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 1 （2）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。 1 （3）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 1 （4）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，帐目清晰。 1 （5）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案（2003年9月1日前的除外）、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、日常管理档案等]。 1 （6）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 1 （7）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通迅等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。 2 （8）制定管理处内部管理制度和考核制度。 1 （9）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。 1 （10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 1 （11）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 1 （12）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。 1 （13）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 1 二、公共区域清洁卫生 项目 序号 内 容 服 务 要 求 扣分 楼内公 共区域 1 地面和墙面 每日清扫一次，8小时巡回保洁，地面5-10月每周拖洗一次以上。 3 2 楼梯扶手、栏杆、窗台 隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。 3 3 消防栓、指示牌等公共设施 每周擦抹一次，目视无灰尘、无污渍。 3 4 天花板、公共灯具 每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。 3 5 门、窗等玻璃 5-10月每月擦拭一次，目视洁净、光亮、无灰尘。 2 6 雨达、屋顶 保持清洁、无垃圾。 2 7 垃圾收集 按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 3 8 电梯轿厢 每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁保养一次，表面光亮，无污迹。 2 楼外公共区域 9 道路、场地、绿地 道路、场地、绿地每日清扫一次以上，8小时巡回保洁，目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；区内积水1天清理完毕；区内积雪小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕，其他部位小雪2天清扫完毕，大雪4天清扫完毕。 3 10 宣传栏、小品、健身器、桌椅等 5-10月每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁。 3 11 垃圾厢房 有专人管理。生活垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理一次以上，垃圾清运及时，整体清洁、无异味。 3 12 果皮箱、垃圾桶 合理设置。每日清理一次，每周擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。 3 13 消毒灭害 每月对窨井、垃圾房消杀一次。 3 三、公共区域秩序维护 序号 内 容 服 务 要 求 扣分 1 人员要求 （1）专职安保人员（公共秩序维护人员）中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。 1 （2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。 1 （3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 1 （4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。 1 2 门岗 （1）各出入口24小时值班看守，5-10月立岗时间不少于6小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录，边门定时开放。 1 （2）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。 1 3 巡逻岗 （1）安保人员（公共秩序维护人员）手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录（如无巡更器