第13章 业管理公司的经营机制.ppt

第13章物业管理公司的经营机制 物业管理经营体制主要有经营制和代理制两种模式，目前国内绝大数物业管理企业实行经营制管理，而香港、国外的物业管理企业则为代理制。 经营制指物业管理公司把管理费作为“收入”扣除运作支出后的剩余管理费即为利润，若管理费收不抵支，则由开发商或物业管理公司负责补足。 代理制指物业管理公司收取业主的物业管理费，向业主提供各种服务并按一定的比例在管理费中提取适当酬金作为报酬，管理费结余归业主所有，不足则由业主缴纳管理费补足。  在我国实施了多年物业管理经营制，随着物业管理行业的发展，这种经营机制由于独立经营、业主主体地位难以体现、维修基金难以筹集或使用不当、服务质量难以提高等缺陷己越来越不适应物业管理发展的需要。从发展的角度来看，代理制是适应目前我国物业管理发展的经营机制，应大力倡导物业管理代理制，尽快实现物业管理经营制向代理制转变。这是我国物业管理走向市场化、专业化的必然进程，是促进物业管理行业的健康发展的必由之路。 　　促进物业管理经营体制从经营制向代理制的转变的关键在于：  一、政府行为 1、要加强对物业管理行业的指导和监督。 2、健全物业管理法律法规。 3、要大力推行物业管理招投标。“谁开发、谁管理”模式是形成经营制的重要原因之一。这种模式导致物业管理市场“条块分割”，缺乏竞争。 二、开发商行为 1、开发商不应有“肥水不流外人田”的陈旧观念，让物业管理走上市场化、专业化，将小区（大厦）的物业管理推向市场，最好通过招投标的方法选聘专业的物业管理公司管理。 　2、开发商应主动承担前期物业管理的义务和费用， 三、业主、业主委员会行为 1、健全组织 2、在合同中明确代理制的管理机制 3、量化物业管理公司的酬金 4、加强对物业管理企业的监管 5、理解、配合、支持物业管理公司的管理举措 四、物业管理公司行为 1、勤俭持家，当好业主的管家 2、主动接受业主、业主委员会的监管  北京青年湖小区 第14章 直管公房、房改房的管理 直管公房：直管公房是指由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产. 公房是指国有房屋和集体所有的房屋。 国家房地产管理部门享有所有权的或直接经营管理的房屋，称直管房屋。管理形式表现为某市某区的某个房产经营管理所，简称房管所。 国有企业事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋，称自管公房。 房改房： 已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 * *