第三章 市场比较法解析.ppt

接近市场行情，现实性较强 以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格” 以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调 需要估价人员具有较高素质 正常选择比较实例和合理修正交易实例价格是关键 2、比较实例选取的具体要求 1）所处地区相同或处于类似的供需范围 2）用途相同 3）建筑结构与建筑形式相同 4）权利性质相同 5）价格类型相同 6）估价时点接近 7）正常交易 2、区域因素修正的步骤 1）确定影响因素 2）判定区域因素状况 3）分析差异及差异所造成的价格差异 4）进行价格修正 3、区域因素修正的方法 百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100） 区域因素因子调整系数表 例1、有3个可比实例，成交价分别是1500元/m2，1650元/m2 ，1600元/m2 。现将可比实例不动产的区域因素与估价对象的因素进行直接比较，结果见下表： 某城市区域因素因子条件指数表 1、个别因素及其修正 3、个别因素修正的方法 百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100） 加减法： 2、个别因素修正的步骤 1）确定影响因素 2）判定个别因素状况 3）分析差异及差异所造成的价格差异 4）进行价格修正 七、进行个别因素修正 1、进行综合修正 2、求取比准价格 1）简单算术平均数法 2）加权算术平均数法 3）中位数法 4）众数法 5）以最具可比性的比较实例的价格结果为主 八、求取比准价格 估价对象价格＝可比实例成交价格× 100 100±S ×（100±T） 100 100±R × 注：每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%，综合调整不得超过30%。 * 第三章 市场比较法 房地产估价 思考与 练习题 本章 教学要求 本章主要 内容 【教学目的和要求】通过本章的学习使学生掌握市场比较法的特点与适用范围、市场比较法的操作步骤、市场比较法的公式；理解市场比较法的概念、市场比较法的理论依据。 【教学重点及难点】市场比较法的特点与适用范围市场比较法的公式及其应用。 【教学内容与时间】①市场比较法原理及步骤（4学时）；②应用举例（2学时） 【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以适当的课堂和课下练习。 首页 第三章 市场比较法 第三章 市场比较法 第一节 市场比较法的基本原理 第二节 市场比较法估价步骤 第三节 市场比较法运用举例 首页 市场比较法（ market comparison approach ）：是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的估价方法。 采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 第一节 市场比较法的基本原理 目录 一、市场比较法的概念 类似房地产（similar property）：是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求圈（comparable search area）是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。 二、市场比较法的理论依据 替代原理 基本原理为： 三、市场比较法的估价公式 交易情况 修正系数 交易日期 修正系数 可比实例 价格 房地产状况修正 × × × 估价对象 价格 ＝ 待估对象 价格 可比实例 价格 房地状况 修正 标准房地 产价格 标准化 修正 实 质 直接比较调整公式 2.间接比较调整公式 四、市场比较法的适用对象和适用条件 1、适用对象 2、适用条件 适用于具有交易性的不动产，如不动产开发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准厂房等。 （1）有足够数量的比较案例 （2）交易案例资料与待估土地具有相关性和替代性 （3）交易资料的可靠性 （4）交易资料的正常性 （5）交易资料的合法性 目录 例题 第一节 市场比较法的基本原理 四、市场比较法的适用对象和适用条件 3、特点 第一节 市场比较法的基本原理 第二节 市场比较法估价步骤 一、收集交易实例 二、选取可比实例 三、建立价格可比基础 四、进行交易情况修正 五、进行交易日期修正 六、进行房地产状况修正 七、求取比准价格 目录 第二节 市场比较法估价步骤 一、收集交易实例 1、收集交易实例的途径： （1）查阅政府有关部门资料，如房地产权利人转让不动产时申报的成交价格资料与交易登记资料、政府出让土地使用权的资料。 （2）查阅各种媒介，如地方性报刊、网站，以获取房地产租售的信息。 （3）从开发商和代理商那里获取。 （4）参加各类