《对个人开征房产税与房地产宏观调控的思考.docVIP

对个人开征房产税与房地产宏观调控的思考 ?作者：谭惠心 马维胜 ? ? 为遏制日益高企的房价，备受广泛关注和争议的对个人征收的房产税，终于在上海和重庆试点开征。这是我国尝试运用税收杠杆遏制商品房价格过快上涨，对完善我国房地产市场税收管理具有启发意义。 ? 一、我国房价快速上涨的原因分析 ? 我国从1998年进行以“货币购买代替实物分配”的房改开始，结束了住房由国家实物分配的历史，开启了商品房建设的新时代。商品房发展初期，由于房价总量较大，加之一部分城镇居民获得了房改房，购房主力以进城经商急需安家的群体为主，总体需求不大，房价并不高。以上海、广州为代表的沿海发达地区的城市为例，2005年以前的平均商品房价格不超过每平方6000元，2006年以后，随着购房入户口、低首付、低利息等多种优惠措施的鼓励和投资意识的觉醒，商品房价格开始持续上涨，特别是经过2008年全球金融危机的短暂调整之后，更是呈现报复性上涨的态势。据分析，我国商品房价不断上涨的原因，主要有以下八个方面： ? 一是地方政府的强力推动。房地产业不仅是地方经济增长的主推手，也是地方财政收入的主要来源。据统计，土地出让金和商品房环节的各种税收，共计占商品房价格的40%以上，仅土地出让金占地方财政收入的比重，最高的地方达65%以上，最低也超过20%。由此可见，房地产直接关系地方经济发展大局和地方政府的财政收入，尤其在地方政府普遍存在有限的财权不足以履行被赋予事权的前提下，首先想到的就是做大“土地财政”，而要让有限的土地资源卖个好价，重中之重是推高房价。 ? 二是宽松的投融资环境。开发商的注册资金占项目投资额的比例仅为25%，2007年因调控房价的需要最高升至40%，2009年又降至25%；金融部门对首套房屋的贷款利率为基准利率的七折，首付比例为20%—30%；房地产管理部门虽有商品房预售制度，但执行不严，有的地方甚至没有执行预售制度，开发商在房屋未建之时就以卖“楼花”的形式回笼资金；税务部门对房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率，最高的地段也先按不低于15%分季（或月）计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额征收所得税。这些多部门的优惠措施，以减轻开发商资金负担为核心，提供了比其他行业更为宽松的资金运作外部环境。 ? 三是金融资本的逐利推动。据金融部门统计，对自住型的买家来说，购房后不能还贷的人很少，自住型购房者断供违约率不到1%。而对投资型的买家来说，即便是房价出现下跌之势，投资者已支付3成甚至更高比例的房款，银行也无多大风险。因此，银行视房贷为最安全、最优质、收益最好的信贷产品，金融资本逐利而来，为日益高涨的房价提供了源源不断的资金。 ? 四是开发商的本能推动。我国房地产业是暴利行业，即便在全球金融危机爆发的2008年，行业平均利润率也在25%以上，远高于其它深受金融危机影响的行业和一些未受危机冲击的行业。中央为支持我国经济度过全球金融危机难关，出台了十大产业扶持政策，最后一个被扶持的对象依然是饱受争议的房地产业，并且在基本否定2007年的房地产调控政策的基础上，给予了史无前例的优惠政策，可见房地产业的特殊性和重要性。开发商利用政府对房地产业的支持和依赖，有恃无恐地捂盘抬价，使得房价越开越高。 ? 五是投资者的疯狂操作推动。经过30多年的改革开放，民间资本积累较大，在投资实业已充分竞争使得利润率越来越低的情况下，民间资本逐渐向房地产转移，而且其投资收益率大大高于其他产业，导致涌入房地产的资本越来越多。 ? 六是国际资本在人民币升值预期下作为投资首选的推动。随着我国经济的持续发展，人民币升值必将经历一个在合理、渐进、可控下的持续升值过程，因此，国际资本将持续流入分享升值利益，进而以房地产为载体，首先分享房地产的升值利润，然后实现人民币升值利益后而流出境外。 ? 七是分配秩序混乱、分配严重不公下产生的高收入群体，以及不法收入形成的灰色收入群体，合成强大购房能量的推动。我国正处于经济高速增长的过程中，往往伴随适度通胀和货币贬值，购买房产是避免货币贬值的有效办法，高收入和灰色收入群体将房产作为回避货币贬值风险的首选。 ? 八是城市化进程中自住型消费者的购房拉动。我国的人口总量大，在城市化过程中，大批人员需要在城市工作和生活下去，在城市置业的愿望很大，再加上城市居民的自住型购房和改善居住条件的换房等，形成一股强大的购房刚性需求。在上述诸多因素的推动下，我国商品房价格出现了持续快速的上涨态势，并且已到了严重偏离社会中产阶层购买力的程度，引起决策层的高度重视。??? ? 二、开征房产税的合理性及其对遏制高房价的作用分析 ? 为遏制已严重偏离中产阶层购买力的房价，国家在使用包括提高购房款首付比例、加息、限贷等多种方法，甚至不失采取违背自由市场经济宗旨的限购政策后，尝试用房产税的办法