《当前物业管理纠纷的类型.docVIP

当前物业管理纠纷的类型、法律盲点及避免纠纷产生的若干建议 ????随着全国各地城市化进程的加快，城市住宅小区连片开发日新月异，原生状态下独门独户式的物业自主管理已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。在这一物业管理的重要转型时期，亟需完善的法律制度来加以调整和规范，但目前《物权法》仍迟迟未能出台，物业管理的相关法规已严重滞后于物业管理纠纷的最新发展，而《民法通则》等的相关法律在处理物业管理纠纷时已到了捉襟见肘的地步。有感于此，笔者作为一名基层法院长期从事民事审判的法官，对近几年来所审理的近二百起物业管理纠纷进行了梳理和归纳，找出其中的共性问题，从审判实务的角度分析法律规定的不足，并提出一些避免纠纷产生的建议，以期对完善物业管理服务，促进业主维权起到一定的作用。 ????一、当前物业管理的典型纠纷及当事人的抗辩理由 ????（一）物业管理费纠纷。 ????物业管理费纠纷系当前物业管理争议中最常见的问题，其不仅包括合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，而且还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。当前的实际现状是，小区物业管理费实际交纳的比例约在70%至90%之间，而作为业主拒交物业管理费的主要抗辩理由有：1、物业管理不到位，小区脏、乱、差；2、供暖、供热水的温度不够，供应时间短；3、小区内存在业主车辆丢失现象；4、小区内配套设施不完备等。 ????（二）业主财产损失赔偿纠纷。 ????此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失引起，这也是小区物业管理中最大的瓶颈问题。由于对小区保安责任的相关法律规定不健全，在如何合理分配物业管理企业的财产损失赔偿责任方面无相关依据，因此极易发生该类纠纷。作为物业管理企业的主要抗辩理由是，其所收物业管理费为综合管理费用，其收费水平仅能保证提供相关的清洁服务、代办服务及一般的小区保安服务，无法保障业主的全部财产不因他人的犯罪行为而遭受损失。 ????（三）小区公用设施伤人的赔偿纠纷。 ????此类纠纷主要有因物业管理企业对小区内道路、窨井、广告牌、管道等管理不善，致使业主受到人身损害而发生的纠纷。作为物业管理企业的主要抗辩理由是，其不是相关设施的所有人，仅能提供一般的管理服务，故不应承担赔偿责任。 ????（四）无因管理纠纷。 ????此类纠纷主要涉及物业管理企业与小区开发商曾签订过前期物业管理合同，但在业主入住后，甚至业主委员会成立后，物业管理企业未能直接与业主或业主委员会续订物业管理合同。在前期物业管理合同已到期的情况下，继续实施的物业管理行为属无因管理，物业管理企业向业主追讨物业管理费，而业主不愿意支付，由此发生纠纷。作为业主的主要抗辩理由是，双方并无物业管理合同关系，同时也不认可开发商与物业管理企业之间签订的前期物业管理合同。 ????（五）小区公用部位的侵权纠纷。 ????个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，引起其他大部分业主的不满，而这部分业主要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为。此类纠纷中，如物业管理企业查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的越权行为问题，如仅对个别乱搭乱建的业主进行劝阻而不强行拆除搭建物，势必造成大部分业主对物业管理企业的不满。作为物业管理企业在此类纠纷中的主要抗辩理由是本身无行政执法权。 ????（六）小区公用部位的出租营利问题。此类纠纷主要产生于小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的共用部位自用，或出租且营利只归自己所有。由于此类纠纷涉及到建筑物区分所有权问题，发生纠纷时双方争议及分歧较大。一般情况下，自用或出租的个别业主或物业管理企业的主要抗辩理由是，其系合法使用物业公共部位。 ????（七）小区内停车收费纠纷。 ????此类纠纷主要由物业管理企业以维护小区管理秩序为由自行，或以业主委员会规定为由向拥有私家车的业主收取小区车位费、道路维护费、进门费等费用而发生的纠纷，由于物业管理企业所收取的上述费用往往系自行制定而未经过物价部门批准，或虽经过业主委员会同意，但是由于无相应法律、法规或规章为依据，因此争议较大。物业管理企业的主要抗辩理由是，收费主要是为修复小区毁损的道路。 ????二、物业管理纠纷中的主要法律盲点 ????（一）业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。在小区物业管理中，个别业主的诉讼行为往往涉及到小区全体业主的共同利益，此时业主委员会的参与尤其重要。那么业主委员会的法律地位如何解决？其缔结物业管理合同能力以及其在民事诉讼中的地位直接影响到全体业主的利益。在目前尚无明确的法律、法规来确定业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。 ????（二）无因管理的处理问题。由于开发商与物业管理企业的前期物业管理合同已经履行届满，而业主或业主委员会与物业管理企业之间又无新的物业管理合同约束，此时发生