2009年9月房地产市场整体分析.doc

09年9月房地产行业分析报告 98.01 房地产开发投资指数 96.28 土地开发面积指数 92.55 销售价格指数 112.35 二、市场分析主要观点： 政策微调，对房地产市场产生一定影响 针对资产价格过快上涨带来的通胀隐忧，政府采取多项微调措施。这些措施对房地产产生了负面影响。 房价已到阶段性高位 房价上半年上涨速度较快，部分一线城市房价已创新高，在经济没有明显好转之前，居民可支配收入上涨较慢，不支持房价的连续飙升，房价已到阶段性高位。 房市将以稳定为主，超预期利好概率降低 政府需要刺激新开工面积以稳定经济，因此，宽松的货币政策主基调不会改变，房市下一阶段的主要特征将是以稳定为主，像上半年这种超预期利好概率降低。 房地产板块中期业绩有所增长，但增幅下降 我们统计了118 家A 股房地产上市企业，得出整体营业收入同比增加12.73%，净利润增加3.78%，增幅皆有所下降。 估值已在合理位置 目前估值已在合理位置。由于房地产市场房价已到阶段性高位，估值上升空间有限。 投资建议： 评级未来十二个月内，房地产业：有吸引力 我们长期依然看好房地产行业，目前维持评级“有吸引力”。但短期内跑赢大盘的力量弱化，维持中期对于房地产板块可以进行策略性操作的投资建议。我们看好受益于产业转移的城市的房地产市场以及相关上市公司。 数据预测与估值： 房地产行业重点关注股票业绩预测和市盈率 EPS PE 公司名称?? 股票代码 股价 08A 09E 10E 08A 09E 10E PBR 投资评级 万科A????????????? 000002 10.23 0.37 0.44 0.61 27.65 23.25 16.77 3.26 跑赢大市 招商地产???? 000024 25.11 1.00 1.20 1.00 27.59 25.11 20.93 2.84 跑赢大市 收租类 张江高科???? 600895 13.20 0.38 0.51 0.70 34.74 25.88 18.86 3.83 跑赢大市 陆家嘴? 600663 24.24 0.47 0.62 0.62 51.57 39.10 39.74 4.82 跑赢大市 浦东金桥???? 600639 13.03 0.33 0.39 0.43 39.48 33.41 30.30 3.42 跑赢大市 资料来源：润业理财研究部整理；股价数据为2009 年9月28 日收盘价 三、9 月份行业市场动态概述 1、政策微调，对房地产市场产生一定影响 上半年银行信贷的大量投放，宽松的货币政策已经促使高储蓄流向了房地产领域，房地产交易量爆发式增长，房价的上涨速度可与07 年高峰期媲美。如果不再采取措施，会使高储蓄加速流向房地产，如1990 年前后的香港，炒作房地产，楼价飙升，庞大的资产泡沫迅速推高当地的成本水平，使得香港平均同比通胀率高达10%，房地产市场的泡沫化是政府不愿见到的。 在过去的两个月中，政府累计出台了16 项调控措施，主要有：1）对货币政策进行微调，重启一年期央票发行，回收流动性，降低商业银行交叉持有次级债折算资本金的比例等；2）严格执行二套房贷政策抑制房地产投机；3）集中推地遏制房价快速上涨，调查各地土地 开发情况；4）查处“捂盘惜售”情况。 这些措施虽然都是微调，短期不会产生大幅度的冲击，但会产生一定的负面影响。 在目前宏观经济的复苏还很脆弱的时候，政府还需要刺激房地产新开工面积来带动经济。因此，中央层面的政策强调控制首付比例，对于利率并没有做详细规定，为商业银行留下了较大的空间。而下半年面对房价和交易量的表现，政策调整也有较大的灵活性。如果房价继续快速上涨，不排除收紧政策力度加大。而且，商业银行的放贷任务在上半年已基本完成，下半年的放贷意愿并不大，因此下半年的资金面并不会为房地产交易量和价格的继续大幅飙升提供条件。 2、房价已到阶段性高位 房价上半年上涨速度较快，部分一线城市房价已创新高，在经济没有明显好转之前，居民可支配收入上涨较慢，不支持房价的连续飙升，房价已到阶段性高位。如房价最为坚挺的城市之一上海，目前交易均价已超过上一轮的高峰，创了新高。 但收入情况并不支持房价的持续上涨，具体来看：1）上海统计局的数据表明上半年城市居民人均可支配收入14965 元，同比增长7.6%。其中，工资性收入10290 元，增长3.8%；转移性收入3638 元，增长20.3%。这说明消费品上涨的基础并