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【北京】房企设计阶段成本管理优化及关键点解析(3月15日).
【北京】房企设计阶段成本管理优化及关键点解析(3月15日)
房地产培训:房企设计阶段成本管理优化及关键点解析
【课程收益】
学习不同阶段对应的设计管理模式对成本的影响;
学习设计管理体系下的成本管理方法、程序及工作标准;
深度剖析项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”;
从设计中的成本管控通病与案例分享来借鉴经验;
【课程对象】
房地产企业总经理、副总(设计、成本)、设计部与成本部负责人、设计部相关业务骨干
【讲师介绍】
周老师:中房商学院房地产培训高级顾问,现任以产品创新知名的上市地产集团副总裁,分管设计、营销工作。早年曾在深圳知名设计机构工作近十年,有着丰富的创作经验和实操组织能力。1997年投身地产,其中在金地集团服务六年,分别于集团技术管理部及一线公司负责全面技术管理工作。在金地、亿城期间进行了大量的产品创新研究及产品实践,实操的多个项目成为行业内的产品典范。代表金地集团、亿城集团把控众多项目的设计,积累了丰富的设计管理经验,建立了一整套规范的研发体系。
操盘项目:北京金地国际花园、金地格林小镇、金地格林小镇6、北京金地名京、天津格林世界等金地系列产品,西山公馆、西山华府、燕西华府等亿城华府系列产品。
【课程大纲】
一、房地产项目开发的特征
1、项目管理特征
2、增值链特征
3、耦合性工作模式特征
二、房地产企业设计管理模式对成本管理的影响分析
(一)不同发展阶段的企业管控模式与相应设计管理模式的关系(图表)
(二)房地产集团与区域子公司的管控关系
1、例如同为战略型企业,万科、中海属于强中央集权式。金地则是弱中央集权式。(图表)
2、金地集团与区域子公司的技术部门间的管理关系。(图表)
3、金地集团成本管控模式
(三)房地产设计管理的三大目标:质量、成本、进度,决定了成本管理是设计管理过程中最重要的一个环节和任务。(附图———地产公司的齿轮系统)
三、房地产项目设计与研发过程中成本优化管理与案例分析
(一)房地产项目成本控制的理念
1、地产公司的经营模式决定着成本控制管理的思路
成本控制管理工作只有适合的套路
成本的合理控制是项目产品设计研发的一个重要环节,其产生于项目定位(如钓鱼台7号),控制于产品研发,执行于设计管理
2、如何理解研发阶段的成本控制--研发阶段成本控制内容
含钢量及土建造价
景观造价
示范区造价
设计变更签证率
合理的设计费
应避免两种现象
3、积极的成本管理大于消极的成本管理
4、成本管理的前置性:项目的建安、运营成本中绝大多数决定于研发阶段
(二)房地产企业如何制定“目标成本”
目标成本与产品品质是相辅相成的
目标成本应与客户全面体验系统接轨
目标成本应建立在长期数据库积累的基础上,同时应具有一定的动态性
(三)计划管理是时间成本的保障
流程优化可降低时间成本和因各专业耦合工作失误引发的成本增加
(四)房地产项目论证拿地阶段的成本管控
1、为了保证项目的可行性,通过项目的机会及风险分析,可最大限度的控制因投资失误引发的成本增加。主要关注:
项目法律风险
拆迁风险—上海某项目
高压线风险—北京8哩岛项目
地下管线风险—北京金地名京项目
地下埋藏物风险—天津红桥某项目
工程地质条件风险—北京燕西华府(地基处理)项目
市政条件风险等—北京燕西华府项目
环评的风险等—秦皇岛某项目
2、为了满足公司收益最大化,争取有利的规划要点,如唐山某项目
(五)房地产项目概念规划阶段(项目策划阶段)的成本规划
案例:北京亿城西山公馆项目案例
1、在概念规划设计中,要解决项目总的成本规划原则以及定性的结构概念设计
2、在概念及方案阶段,成本优化主要以定性优化为主
3、施工图阶段则必须是定性与定量相结合
4、在概念规划设计中,成本的定性概念比计算更重要
(六)房地产项目设计管理阶段的成本优化
1、规划方案阶段的成本优化
车库规划方案对成本的影响(例如:苏州亿城新天地6#、7#地车库规划方案)
首期优先开发的规划原则对成本的影响
规划中不同物业类型的比例关系对成本的影响
不同容积率人防规划建设的模式对成本的影响
2、建筑方案阶段的成本优化
(1)户型设计的成本
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