《武汉市房地产市场投资潜力分析.docVIP

武汉市房地产市场投资潜力分析 武SWOT分析方法是一种企业内部分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中，S代表 strength(优势)，W代表weakness(弱势)，O代表opportunity(机会)，T代表threat(威胁)，其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。 分析 第一部分、武汉市宏观经济分析 1、经济高速增长 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 04年武汉市实现地区生产总值1,956亿元，比上年增长14.5%，增幅提高2.4个百分点，创历年来新高，且远高于全国9.5％的增长速度，从02年起，武汉市经济步入飞速发展的阶段。 【图】全国GDP和武汉GDP的增长率 数据来源：国家统计局，武汉市统计局 2、固定资产投资加快 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 04年全社会固定资产投资完成822.20亿元，同比增长27.5%，增幅比上年提高14.4个百分点，达9年来最好水平。占地区生产总值达到42.03%，创历年新高。从走势上看，03年起，固定资产投资开始提速。 【图】固定资产投资和武汉GDP 数据来源：武汉市统计局 3、房地产投资占生产总值与固定资产投资的比重均保持稳定上升的势头 ????????????????????????????? 04年，全市完成房地产投资233.3亿元，同比增长37.6%，增幅提高3.23％，04年经历了调控，武汉房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。 ????????????????????????????? 04年房地产投资占武汉市生产总值的比重继续稳步上升，为11.93%，同比增长1.73个百分点。而这一比率在全国仅为6.75%，表明房地产业在武汉经济起着重要支柱作用。 ????????????????????????????? 04年房地产投资占全社会固定资产投资的比重为28.38%，逐渐成为拉动全市经济发展的主要动力之一。 【图】房地产投资占武汉GDP和占固定资产投资比重分析 数据来源：武汉市统计局 4、城镇居民收入稳步增加 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 04年武汉市城镇居民人均可支配收入9,564.05元，增长12.2%，增幅提高3.18%，增速呈上升趋势，比武汉市生产总值增长率14.5%，低了2.3%，处于合理的区间。 【图】城镇居民收入及同比增长率 数据来源：武汉市统计局 5、个人住房贷款余额飞速增长 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 2000年以来,住房分配制度改革为房地产市场的发展提供了动力，武汉市个人住房贷款余额飞速增长，04年个人住房贷款余额比00年增长近 14.2倍。从曲线上增幅虽然略有下降，但也达到61.1%，远高于全国35.83%的增长率，说明武汉房地产市场极为火爆。 【图】个人住房贷款余额及同比增长 数据来源：武汉市统计局 6、价格指数（CPI）略有上扬 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 2004年整个指数继续上升，全市居民消费价格指数累计为105.37%，高于全国平均水平103.9%。CPI 偏高，说明有更多的钱流向了房地产。 【图】武汉市居民消费价格指数 数据来源：武汉市统计局 7、实质利率为负 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 从00年至02年底，实质利率在保持较长时间为正后，于03年初首次呈负，并一直下降。虽04年央行加息0.27个百分点，但实际利率仍然降为-3.57%，促使更多资金流向房地产等高回报行业。 【图】CPI、名义存款利率和实际存款利率 数据来源：国家统计局 武汉市统计局 8、外资（FDI） ???