《柳州市总体市场营销环境状况.docVIP

一、柳州市总体市场营销环境状况 1、柳州市概况 柳州市位于广西中部偏东北，是一座有2100多年历史的国家历史文化名城。全市总面积5307平方公里，市区面积658平方公里，总人口186万，其中市区人口89.4万。 柳州市是我国中南、西南地区的交通枢纽。湘桂、黔桂、枝柳等铁路干线在柳州交汇；公路沿桂海高速公路4个小时可达北海和防城港；水路可直达香港；柳州白莲机场为国家4D级机场，可全天侯起降除波音747以外的各类客机。 柳州市是广西乃至西南地区的工业重镇。全市有工业企业1500多家，有7家进入全国512强行列。全市基本形成了以微型汽车和中吨位汽车为主的汽车及零配件业、以工程机械和通用机械为主的机械工业、以钢铁和有色金属深加工为主的冶金工业等支柱产业。拥有五菱微型汽车、柳工装载机、OVM预应力机械产品、两面针牙膏、鱼峰水泥、金嗓子喉宝等一批具有较强市场竞争力的产品。 柳州是国家批准设立的一类口岸，各类涉外办事机构齐全。近年来，柳州市大力加强城市基础设施建设和软环境建设，不断提升城市服务功能，投资环境日益改善。随着西部大开发战略的实施，柳州市优越的区位优势，便捷的交通条件，雄厚的工业基础，已为越来越多的中外投资者所关注。 2、国民经济运行情况 2002年柳州市国民经济运行继续保持持续、快速、良好的发展态势。具体表现为： 支柱产业工业生产保持良好的增长势头。 固定资产投资继续强劲增长。 市场销售保持增长。 财政总收入大幅度增长。 城市居民收入继续增加。 2002年广西各市区国内生产总值统计表（万元，%） 市区 国内生产总值 第一产业 第二产业 #工业 第三产业 总量 增长 总量 增长 总量 增长 总量 增长 总量 增长 南宁 3559744 11.5 508956 10.8 1018770 12.2 752059 12.3 2032018 11.3 柳州 2826123 12.5 380124 6.1 1261031 15.4 1113386 13.6 1184968 11.8 桂林 3576785 9.2 1074867 3.1 1072873 10.5 891572 11.9 1429045 13.4 梧州 1522483 10.5 464117 7.0 455807 11.5 387497 10.5 602559 12.6 北海 1354773 11.1 394436 3.4 376283 18.1 311351 15.0 584055 11.5 二、柳州市房地产市场综述 柳州房地产经济经过十年的培育，最近两年得到了快速发展，近两年来各项指标连创新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。房地产作为柳州新兴的黄金产业，为柳州城市建设和安居工程作出了巨大的贡献，并逐步呈现出蓬勃发展的良好态势。 1、2001年柳州房地产市场运行情况 据有关部门统计，柳州市2001年新开工的商品房建筑面积为77万㎡，总的施工面积为134万平方米，竣工面积为54.6万平方米,完成投资7.2亿元。在销售方面,2001年柳州市商品房平均售价为1608元/平方米,最高价为2800元/平方米,最低价为1200元/平方米。去年全年售房69.7万平方米，达成售房合同额11.9亿元，收入9.2亿元。 2、柳州市2002年房地产市场运行情况及特点 商品房建设销售增长快 2002年1-10月份，柳州市商品房建设、销售增长较快，比2001年同期相比，新开工面积、施工面积、完成投资、售房面积、售房收入等各项指标增长幅度大，出现快速发展的势头。 1-10月份，柳州市房地产市场新开工面积131万㎡，总施工面积301万㎡，完成投资13.3亿元，售出面积77.9万㎡，售房合同额13.02亿元，售房收入11.57亿元，比2001年同期相比，均有大幅度增长。商品房平均售价1650元/㎡，比2001年相比提高了42元/㎡。住宅空置面积9.57万㎡，与2001年相比空置率下降了30%。 原因分析 首先得益于国家宏观经济调整，百姓的消费信心得以增强和巩固； 其次是银行按揭的支持，住房信贷条件降低，居民的住房观念和超前消费意识不断增强； 柳州市正在大规模进行旧城改造，被拆迁户骤增，商品房需求量上升，极大的刺激了住房消费； 国家推行货币化分房政策，机关企事业单位干部、职工等靠单位分房的期望值大大降低，购买商品房成为今后大部分居民解决住房问题、改善居住条件的主要途径，催生了商品房的市场需求。 商品房的综合素质明显提升。开发商强化了品牌意识。不仅大部分住宅小区做到了商品房、公建配套、绿化配套、道路配套和基础设施配套同步建设，一些住宅小区还超前进行了配套建设，住宅结构和户型更合理，使用功能更齐全，受到了消费者的青睐。 柳州市城镇化目标要求，在今后5年内使全市城镇