无锡羊尖镇项目策划报告..doc

羊 尖 镇 地 块 策 划 报 告 羊尖镇XGD（X）-2004-28地块策划内容包括四部分 壹、项目篇 目录指引： 一、 前言 二、 可行性报告内容指引 项目决策背景及摘要 外部环境 内部因素 第一部分：项目概况 一、 宗地位置 二、 宗地现状 三、 项目周边的社区配套 周边3000米范围内的社区配套 四、 项目周边环境 五、 大市政配套 六、 规划控制要点 七、 土地价格 合作方式及条件 土地法律性质评估 取得土地使用权程序评估 土地性质变更的评估 政策性风险评估 总体评价 贰、市场篇 第一部分：市场分析 一、区域住宅市场成长状况 二、区域内供应产品特征 三、区域市场目标客层研究 四、目标市场定位及产品定位 第二部分：规划设计分析 一、初步规划设计思路 二、规划设计的可行性分析 第三部分：项目开发 第四部分：投资收益分析 一、 成本预测 二、 税务分析 三、经济效益分析 四、项目资金预测 第五部分：管理资源配置 第六部分：综合分析与建议 叁、文化经济篇 无锡羊尖镇整体人文、经济阐述及分析 总体无锡整体市场分析 羊尖区域经济分析 羊尖镇房地产市场情况分析 项目SWOT分析 肆、项目推广篇 第一部分、项目定位 第二部分、户型创新 户型创新 细说TOWNHOUSE（别墅） 不同面积别墅的解决建议 第三部分、小区会所设计要求及配套建议 第四部分、物业管理规划（建议） 第五部分、价格策略 第六部分、环境设计（建议）及立面参考 第七部分、阶段性媒体及SP活动策略 市场推广策略 VI设计具体相关内容 第八部分、项目推广策略 项目推广研究 推广策略 项目卖点组团 推广原则 分阶段推广策略 媒体整合策略 SP活动 第九部分、现场销售策略 销控策略 销售准备重点 第十部分、工作时间表（暂略） 第十一部分、策划代理协议（暂略） 五、市场调研篇 附一、售楼中心及样板房建议 附二、欧陆风格内容的具体阐述 欧陆分格在中国的流行及特点 复制？克隆？还是精华的吸取？ 我们的具体工作 附三、羊尖及周边地区市场调研 购房迫切性 购房目的 物业形态需求 住房面积需求 购房总价支付意愿 价格发展趋势 价格水平 社会公用配套重要程度 项目内配套 购房信息渠道 购房决策因素 区域向往 壹 · 项 目 篇 一、 前言 随着各大城市都在禁摩，并且国家和地方关于禁摩法规相应出台，国内摩托车的销售市场在不断的萎缩，新世纪摩托车集团公司能明确的进入房地产开发领域是非常明智的。目前各大集团和有实力的企业都在向房地产行业进军，不仅仅是看到了该产业的巨大利润，更多的是从战略的角度看到了多元化对一个企业发展的重要性。但现在的房地产市场不象93、94年的房地产市场，有地就赚钱。房地产项目的策划是房地产项目开发成功的重要的一环，地不好要策划，地好更要策划，目的只有一个：追求项目的成功完成并实现最高的经济价值。 本策划报告是为了明确宗地价值、规范项目前期操作，提高工作效率，规避风险，提升新世纪摩托集团公司将来在市场中的竞争力，完成集团经济效益的局部转移，特制定可行性报告内容： 二、 可行性报告内容： 项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响 交通捷运系统的规划与建设：羊尖镇区域优势明显。东邻上海100公里，接受浦东开发区辐射能力强。西通无锡、常州、南连苏州、杭州、北至世界港口--张家港码头30公里，无锡机场在镇南15公里，沪宜公路横贯境内9.8公里，距沪宁高速公路锡山道口15公里。???? 政府重大政策以及即将颁布：无锡市锡山区人民政府文件关于加强新建住宅区公建配套设施建设与管理的意见严格标准，合理配置新建住宅区公建配套设施住宅区公建配套设施包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他设施。2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位 A、历史文化： 作为无锡东部重镇，羊尖镇是江苏最大地方剧--锡剧的发祥地。位于境内宛山之顶的宝青塔已有500年的历史，被收入《中国名胜大词典》。青山塔影与山下茶园、果林和池塘垂吊相点缀，更显江南特色。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景 宗地所属当地目前基本没有成型和完善的社区，当地的经济：政府财政收入今年1月到11月份已经达到1亿，当地居民平均收入也达到了1000元/月的经济中等条件（按国家统计局的2003年人均收入标准），因为经济的不断发展使得当地的经济与居民的居住综合条件产生大幅差距，宗地拥有本地消化的能力很强。属于可建设（经济可获利性）用地。 二、内部因素 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义：新世纪摩托集团是以生产摩托车为主的大型生产型企业，在目前全国