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“营改增”对房地产开发企业的影响探究 “营改增”对房地产开发企业的影响探究 营业税是指在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务，进口货物以及提供部分现代服务业服务的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。“营改增”是把以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。从2016年5月1日开始，我国“营改增”试点范围扩大到了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将企业新增不动产所含增值税纳入了抵扣范围。 　　一、“营改增”对房地产开发企业带来新的机遇 　　减轻税负，缓解企业资金压力 　　房地产企业开发阶段的成本中包含的购地成本、建安成本、材料成本等，已经在地税局和国税局缴纳过税款，而房地产公司在末端商品房销售环节还要缴纳营业税，企业税负沉重。“营改增”后，房地产开发成本中的建安、材料等项目的税款可以进行抵扣，避免重复课税。营业税从属性上来说是价内税，已经属于重复征税的情况。增值税从属性上来说是一种价外税税种，在收缴的过程中需要扣除上一层企业已经缴纳的税款。此次“营改增”范围涉及到了房地产、建筑业、金融业等，上下游企业抵扣链条趋于连贯，将使整体的增值税扣减系统逐渐完善。假设房地产开发企业在某一项目应税收入确定的条件下，在各环节可获取的进项抵扣税额越大，“营改增”后企业税负降低的可能性就越大。“营改增”实施前，营业税税额实行全额征税，地产企业无论盈亏，都需根据营业税规定税率纳税；“营改增”实施后，增值税仅针对增值额征税，并且做到价税分离，减少重复征税，减轻纳税人的税负负担。 　　房地产公司实行商品房预售制，在商品房预售阶段就已经将营业税上缴地税局。商品房一般为大额销售，与之配比的营业税额就会非常大，造成楼盘还未收回全部房款，就已缴纳大额税款，造成公司资金流紧张。“房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额”。文件中指出土地出让金可从销售额中减除，计税基数降低，加上进项抵扣，房地产企业有望减税，减少税款支出。营业税下，房地产开发企业是在预售时按5%全额缴纳的；新政下，房地产新项目按预收款3%预征率预缴增值税。增值税预征制度也可减轻房地产企业的资金压力。 　　有利于去库存 　　根据国家税务总局《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定：“增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣”。“营改增”后，纳税企业购置不动产可以作为进项抵扣，很大程度地刺激了企业购置不动产。这是中央对于去化写字楼库存给予最大的政策支持。5月1日之后，企业购买的不动产就可以作为增值税的抵扣部分，这又在一定程度上为计划购买写字楼的企业省下不少的费用。从销售的角度来说，“营改增”之后购买写字楼，相当于国家给予了11%的价格优惠补贴。不动产可以抵扣，将极大有利于商业地产销售，特别是现阶段的去库存。企业购置商业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣，这将鼓励商业地产的投资与持有。相比住宅地产，商业地产库存压力更大，营改增的全面铺开将为商业地产发展创造有利的政策环境。 　　“一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税”。对于“营改增”之前未能全部售完的商品房，增值税适应简易计税方法，需缴纳的增值税额相比之前征收营业税少，企业可以在原有利润的基础上降低房价，有利于库存房产的消化。 　　二、“营改增”后房地产开发企业面临的挑战 　　对企业税负的影响 　　“营改增”以前，房地产企业根据营业税征收相关规定，以销售不动产营业额为计税基数，采用5%税率征收营业税。现在，“房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额”。支付的土地出让金无法取得增值税的专用发票作进项税额抵扣，采取的是常规抵扣法以外的方法——差额计税法。按照规定的应税收入扣减对应土地价款后作为销项税额的计税基数。假设企业应税收入为a，对应地价款为m，可抵扣成本为n。“营改增”后，房地产企业销售不动产的增值税税率为11%，则有： 　　应纳增值税=销项税额-进项税额 　　=/×11%-n/×11% 　　税负率=应纳增值税/应税收入=×若缴纳的增值税税负率等于原先营业税税负率时，则有：×=a×5%，增值税和营业税税负率相同的临界点为：+=。 　　+，企业税负较“营改增”之前轻；