绿地中央花园38栋认筹方案..docxVIP

绿地中央花园38#栋住宅认筹方案一、认筹背景自2014年度6月推出项目二期二批36#、45#栋后，在宏观市场持续下行的情况下，本项目完成了约60%的去化率，目前二期二批已推售房源剩余货值约为2200万元，全部为126-136㎡三房，在一期、二期一批房源仅剩首、顶层和两房产品情况下，为完成季度销售任务，需补充新品。目前项目二期二批38#栋已经达到预售条件，并有部分意向客户咨询，为补充完善产品及冲刺年度销售任务，拟加推38栋进行认筹。二、认筹推售房源1、楼栋情况分析38#位于府前街于中轴商业街交汇处，而且临出入口，受到商业人流及噪音的影响；1-2楼为底商，将受到餐饮业态影响；且与盛翠豪庭距离约30米，视野及采光都会受到比较大的影响；2梯3户的布局较36#、45#栋舒适度降低。整体素质不及目前在售的36#、45#栋房源。2、房源情况根据施工图规划面积，38#共计11409.95㎡，共96户，分为107.79㎡2+1户型、122㎡三房、128.42㎡三房三种户型。（首批入市认筹为下图红线框内房源）4号房5号房6号房3号房2号房1号房房源情况统计如下：根据2014年宁乡县新建商品房住宅户型供销关系分析表显示，90㎡-120㎡，120-144㎡户型为宁乡市场供销主力户型，销量合计比例达70%左右。故38#栋户型产品为宁乡市场主流需求户型，但同时也是同质化和价格竞争最激烈的产品。3、主力户型分析劣势：4、现有在售住宅产品分析二期二批户型在售货源盘点自6月14日二期二批首批房源推售以来，截止目前共计三个半月，36#合计72套房源，去化40套，整体去化率为56%，其中126㎡剩余20套；45#存量较多，自推售以来，22套房源共计去化11套，去化率为50%，其中2号房户型去化4套剩余7套；合计36#、45#126㎡户型剩余27套。36、45栋房源去化一览表：36#销控45#销控1801180218031804110111021701170217031704100110021601160216031604901902150115021503150480180214011402140314047017021301130213031304601602120112021203120450150211011102110311044014021001100210031004301302901902903904201202801802803804101102701702703704去化63%去化36%601602603604红色标记为已销售产品501502503504401402403404301302303304201202203204101102103104去化61%去化50%去化44%去化77%45#去化率为50%36#去化率为56%小结：36#、45#栋125-127㎡三房现有存量27套，为减少内部竞争，可将38#128㎡三房暂时保留，集中去化36#、45#现有余货；而38#栋107㎡、122㎡户型属于项目内部无竞争产品，且目前已有意向客户咨询，首次38#栋认筹可针对107㎡、122㎡产品启动，有利于后期去化128㎡三房。5、竞品分析蓄客项目10月行政版块竞品住宅蓄客项目仅兆基君城一个项目，认筹2000元抵20000元，其主推22#120-140㎡三、四房共推售三个单元54套，认筹31天共计办卡40张。已于10月18日解筹，成交约13套，其成交价格3500-3700元/㎡之间，主要去化各单元8-10楼左右产品。竞品项目主流去化产品名称在售产品主力销售户型成交均价中源凝香华都89-164平米二-四房130平米三房住宅3700-3900元兆基君城120-143平米三房、四房126平米三房3650元格林春天84-103平米两房、111-113平米三房、125平米四房111-113平米三房3400-3600元金色夏威夷87-120平米119平米三房3600元花语王朝三房107-136平米125平米三房3700-3800元市场竞品项目目前主流去化产品为120-130㎡户型，格林春天主力产品为110㎡2+1户型，其消费主要客户群体为宁乡拆迁户和乡镇客户，同时格林春天也是周边项目住宅销售情况最好的项目，为了弥补项目110㎡2+1户型空缺，特将38#107㎡户型推售，去化市场小三房刚需客户。4、38#楼王产品包装定位包装：香颂系列——行政中心楼王38#核心价值：视野开阔，38#位于府前街及中轴步行街交汇处，西侧视野开阔，中轴步行街一览无余；东侧北侧俯视香颂社区中心园林，高层可眺望县政府。出行便利，小区车行主入口及步行入口分别设立在38#两侧，业主下楼即可步入中轴风情步行街；购物更加方便，府前街定位为社区生活购物街区，步行8分钟即可至人人乐商场。户型实用，107㎡户型超