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房地产景观成本控制要点 2014-02-26 04:48:31 产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右，长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元，而景观造价根据不同的品质，基本在300-700元间浮动，核算到楼面售价中，景观成本占0.9%-2.1%。根据苏州万科金域蓝湾样板区实践来看，每平米投入700元已经达到流水淙淙、绿树成荫的效果，环境非常宜人。而在一些县级市或经济状况不是很优越的大城市，房价达5千左右，景观投入300元，重点景观区的品质也能得到保证。因此，在目前的市场行情下，景观成本占房屋售价2%能被市场接受，是个合理的价格标准，在此标准线下，增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升，是质的改变。 对于精品楼盘和企业标杆楼盘，因为目标不在于市场，而在于树立本企业品牌形象，景观成本收益率让位于形象塑造，成本2%法则不再适用，应采用客户调研确定法。设计阶段的成本控制1、功能为主，减少无必要的硬地；非功能性的景点，酌情考虑是否保留；2、在地势处理上，尽量保证在最短的距离内消除坡度，最大限度地留出景观观赏区，且坡度在进宅的部分逐渐放平，可以有效节约土方量，减低成本；3、车行道与各种入口交汇处铺装天然石材。园路铺装使用树脂加工材料、混凝土压模、人造石材、砖等，部分可天然石材。石材厚度：人行道花岗岩20-25mm，大理石30-50mm；车行道30-40mm。4、硬质景观占总体景观总量的20%；水景占总体景观的3%。1）硬质景观采用普通石材，边缘做圆角处理。游泳池面层禁止采用玻璃马赛克；2）设计中大量利用现有的地形产生直线作为景观构成；曲线及弧线则选取合适的材料进行搭配和控制；3）控制设计尺寸：所有尺寸必须符合300模数，石材规格易在5种以内（包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本）4）花岗岩石材切割，切割下来的边角余料，集起来作为人行小径碎拼铺装；（避免材料浪费，节约成本）5）石材中自然面、荔枝面比其他面状贵，要合理使用；6）控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼(规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍)；7）硬质景观中地面所采用的石材不宜超过3种，主要出入口及节点上的石材种类不宜超过5种。（铺装拼花过于复杂切割复杂需要异形加工、铺装人工费高、材料损耗率高）8）材料的档次分类和替换  9）立面材料如树池，景墙等可以选择和建筑相同或相近的材料进行搭配，根据西班牙风格的景观效果，真石漆等喷涂材料也是不错的选择；10）尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计，节省材料的损耗。11）雕塑（仿砂岩代替石材、铸铁、铸铜，成品标准化节约成本）5、植物： 草坪面积占绿化总面积比例不超过40﹪。草皮采用普通两季型。中轴景观：选用当地一定规格的乔木【10~15CM的占30%、20~25CM的占5%，30CM以上的占2%左右】；色叶树种不低于10%。小区公共景观：选用当地一定规格的乔木【10~15CM的占35%、15~20CM的占3%，30CM以上的占2%左右】；灌木球径80㎝以上；选用四季景色变换植物。道路绿化带景观：常绿乔木占50%；灌木球径60㎝以上。河岸景观：以春、夏季，观花、观叶、观果品种占50%。外围代征绿化带景观：以乔木为主，并作为待开发楼盘乔木储备。植物种植区在地下车库顶板上的，车库顶板上有效覆土厚度平均为1米，景观堆坡时可用陶粒等轻质材料进行填充。庭院内部以草坪为主（具体根据交房标准）。6、园建结构配筋，必须和结构专业协调，确保最少用筋。硬质部分石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关，同样的品种，进口的比国产的贵一倍，山东的比福建的贵20%。 砖材中舒布洛克砖比普通水泥砖贵一倍，陶土砖比舒布洛克砖贵50%。高档楼盘中应杜绝普通水泥砖，即使是通体水泥砖，在使用一段时间后，也难免脱色的结果，耐久性差。 一般花岗岩路牙造价45-60元/米左右，混凝土预制路牙造价20-35元/米左右。 施工工艺中异形石材铺贴因为现场切割量大，人工费贵一倍。构筑物表面装饰石材湿贴会出现泛碱现象，为避免泛碱影响观感，有点挂、干挂和密封三种处理方法。软景部分 同样，在植物选择上景观设计师应根据当前市场行情，避免使用稀缺性树种。但一级节点的绿化需要在效果和价格上权衡。价格不是太离谱的情况下，应该保证原设计要求。在限额成本下，调整次要景观树种，保证整体绿量。微地形处理 现代住区楼间大部分都有地下车库，70%的景观座落在地库顶板上，景观覆土厚度是地库荷载记算的关键。而竖向是景观的灵魂，如果没有竖向设计就没有景