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惠州房地产业发展现状及对策分析 惠州位于珠三角的最东边，与深圳、东莞山水相连，土地资源充裕，人口和产业规模相对较小，自然资源优越，是一个理想的居住性城市，属于典型的房地产开发的二线城市。 近年来，房地产业逐渐成为惠州市新的投资和消费热点，房地产业在国民经济和社会发展中已显示出重要作用，如表1所示： 表1 房地产在惠州国民经济中的比重表 年份 GDP（亿元） 房地产开发投资（亿元） 所占比值（%） 2006年 933.2 69 7.5 2007年 1105.0 137.8 12.5 2008年 1290.4 186.8 14.5 2009年 1414.7 175.3 12.4 资料来源：《惠州统计信息网》 从表1中可以看出，房地产开发投资增长呈现出理性、健康的发展态势，而房地产开发投资在GDP的比重也是逐年增加，房地产业作为基础性、支柱性产业，必将发展为惠州市国民经济新的增长点。 惠州市房地产业发展现状 惠州目前的房地产开发总体水平低于深莞2市，房价对比周边经济较发达的深圳、东莞来讲相对比较低，房地产市场相对活跃，房价升幅空间较大，深惠莞一体化后，大量来自深圳、东莞等地的购房者逐渐推高了惠州房价。 1、市场供给分析 （1）惠州市房地产供给情况 2008年至2010年一季度，惠州市房地产的投资额、开发面积、销售面积稳步增长。房地产开发投资恢复高速增长。 表2 2008-2010一季度惠州市房地产投资情况 指标 2008年 2009年 2010年1-3月 1-3月 1-12月 1-3月 1-12月 投资总额（亿元） 增长（%） 36.3 65.4 186.8 35.6 31.1 -14.4 175.3 -6.2 43.5 40.0 资料来源：《惠州市统计年鉴2008-2009》 由表三可知，2010年一季度，全市房地产开发投资43.46亿元，总量超过金融危机前的峰值2008年一季度（36.28亿元）水平，增幅也扭转去年全年在负增长运行的态势，恢复高速增长。 2008年底，国家出台一系列包括降低首付和贷款利率等有利于房地产发展的优惠政策。受这些政策的刺激，惠州房地产业开始出现了积极变化。2009年3月份呈现楼市“小阳春”，成为惠州房地产市场回暖的“拐点”，并在二季度开始迅速复苏。根据惠州市统计年鉴的数据显示，2009年1-3月、1-6月、1-9月、1-12及2010年一季度全市商品房销售面积分别增长27.4%、80%、97.7%、83.8%和77.4%。在2009年1-6月开始持续高位增长的发展态势。 房地产发展势头迅猛。随着惠莞、惠深沿海高速公路建设的完成，大亚湾一批新的石化专业码头和货运码头的建设陆续启动，惠州市基础设施建设力度不断加大，投资吸引力进一步增强。 表3 惠州市房地产供给情况 时间 房地产开发投资（亿元） 商品建筑面积 （平方米） 竣工面积 （平方米） 销售面积 （平方米） 2008年 186.8 2059.3万 242.8万 295.9万 2009年 175.3 2311.43万 535.65万 543.8万 资料来源：《惠州市统计年鉴2008-2009》 2009年全社会固定资产投资完成额759.0亿元，房地产成为惠州市固定资产投资新的增长点，有力地促进国民经济相关产业的发展。 （2）2009年惠州二手房市场分析 2009年上半年，我国经济形势稳定良好，企业信心指数和景气指数逐步回升，物价水平下降，信贷适度宽松，投资消费增长较快。受国家土地、税收、金融信贷等宏观政策的综合影响，上半年惠州市房地产市场非常活跃，交易量明显回升，市场态势良好，继续保持健康稳定发展。 2009年春节后商品房销售量逐月回升，房地产二级市场出现回暖迹象。根据惠州市政府网相关数据显示，上半年，全市二手房成交59.84万平方米，同比增长14.37%。受刚性需求和营业税征收等多种因素的刺激，惠州市二手房价格调整较快，上半年，全市二手房价格成交均价为1457元/m2，较去年同期增长11.9%。2009年下半年惠州二手房交易将持续走高，2009年国家和地方推出的多项利好措施在极大缓解开发商资金压力，促使住宅投资规模和建设规模明显加大的同时，也打破了市场观望氛围，鼓励购房者释放刚性需求。 2、市场需求分析 2009年惠州市房地产市场供需基本平衡，房地产成交量进一步增大。全年房地产商品房销售面积543.8万平方米，增长83.8％；商品房销售金额232.0亿元，增长90.3％。其中住在90-140平方米占17.1%，140平方米以上占35.1%，别墅、高档公寓占11.7%。 表4 商品房销售面积分类情况 指