沈陽万科长白项目一期规划设计任务书.docVIP

沈阳万科长白项目一期用地规划深入 设计任务书 一、使用说明 此版任务书应当与《沈阳万科长白项目规划设计条件》（以下简称《设计条件》结合使用。《设计条件》用于介绍沈阳万科长白项目用地概况和政府规划要点，本任务书用于指导一期用地规划深入设计。 二、规划深入设计原则 1、总述 一期用地范围为A地块的1.1区和2.1区；B地块的1.2区（不含电台用地）。 长白项目总体容积率要求尽量接近并达到2.5，因一期规划以多层和小高层为主，少量高层。 一期规划应与长白项目总体用地规划保持一致。在深入一期用地规划设计的同时，要兼顾总体用地规划的建筑布局、道路交通、景观设计、公建配套等问题。 规划建筑布局 满足分期开发和示范区要求。 A地块的1.1区规划建筑类型为：1.1区布置情景洋房（5层）住宅、沿街小高层住宅（9、11层）、区内板式小高层（9、11层）、少量高层、商业。 B地块的1.2区规划建筑类型为：1.2区布置情景洋房（5层）住宅、沿街小高层住宅（9、11层）、区内板式小高层（9、11层）、少量高层、商业。 A地块的2.1区规划建筑类型为：高层住宅、底层Townhouse、商业。 各地块的使用和产品布置需结合各分区的土地价值高低（如沿街区域的商业价值高，住宅价值低）和环境因素（如噪音的影响）充分考虑，合理利用土地资源。 分期开发的规模和进度 整个地块遵循由西向东、由南至北的开发思路。先在南侧以多层、小高层、少量高层及部分商业为主进行开发，之后在北侧沿河开发高层住宅。 建议设计中注意多层和小高层部分规划和单体的“第五立面”。 一期地块的开发顺序为先开发1.1区，然后是1.2区和2.1区。 项目用地拆迁方案（以原概规方案为基础绘制） 项目分期建设计划（此图以一版概规图为蓝本，结合拆迁计划制定而成。） 道路交通 应注意道路分级并明确各级车行道的功能； 注重步行安全的设计，车行道边必须设置人行道； 给车行和人行的居民同时提供良好的空间感受，使之都能感觉到社区的魅力； 通过各级公共空间序列的变化，营造适宜居民生活的社区； 应有便捷的步行通道到达重要的公共建筑和公共空间； 用地西侧胜利桥于今年6.1建成并通车。未来用地西侧的交通量将大增，应注意噪音对园区品质的影响。 停车比例及方式 （1）停车比例（沈阳公司营销管理部建议） 产品分类 多层 小高层 高层 车位比 机动车 1：0.7 1：0.7 1：1 单车 1：0.5 1：0.5 1：0.5 （2）停车方式 停车方式以下列三种方式为主：地面露天停车、半地下车库、地下车库。 地面露天停车建造成本最低，可租不可售，对比集中停车库内的停车位因租金低而易于被客户接受，停车数量约占总停车数量的30-35%。 地下、半地下集中车库的停车位（不隔成单间），，按沈阳市的相关规定，车位只能出租不能出售，而一次性建设成本较高，比例应加以控制，停车数量约占总停车数量的35-40%。 地下、半地下独立停车库因有围护结构而可以销售，投资收益情况理想，建议在保证园区整体品质的前提下，争取增加此类停车方式的停车数量约占总停车数量的25-30%。做法可借鉴沈阳金色家园小高层楼间的半地下车库，详附件七。 商业部分应设置临时地面停车位。 关注停车后回家的便捷性。车库及车位应结合车位比，以组团或分区为单位设置。 按国家及沈阳市的相关规定，须相应建设人防工程，人防规模及要求详附件八。设计应按规定执行，初步考虑使用性质为平战结合的人防车库。 景观设计 一期景观应与长白项目总体用地景观保持一致； 充分挖掘周边自然景观优势（如河景和河滩公园）； 应有开放的公共绿地； 注重沿街、沿河界面的生动性和缓冲空间； 园区内景观体现自然的生活气息； 考虑胜利桥的高度对景观的影响； 采取措施尽量降低胜利桥的噪声干扰。 住宅组团模式 注意组团规模，建议控制在300至500户之间； 考虑组团间设置的停车空间对组团的影响及其相互关系，减少或避免小组团内停车； 应注重各组团主要入口的空间节点设计； 组团内考虑近人的尺度空间，综合安排通道、私家小院、单元出入口、临时休息等空间。 日照规定和朝向、退线要求 考虑项目所处的气候特点和客户对住宅朝向的关注程度，居住建筑的主要生活空间争取南向布置，应避免大量的南偏东西20度以上的朝向，基本控制在偏东西0-20度之间，根据用地情况，可以偏东为主。 禁止规划东西向住宅。 日照间距规定详见附件五。 长白项目位置属二环路以外区域。 三、项目产品建议 1、住宅产品建议 （1）住宅产品类型及构成 住宅主要有以下两类产品组成，参考比例如下： 　 多层 小高层 高层 比例 （按建筑面积） 一期住宅建筑面积控制在12万平米左右。 产品类型主要含情景洋房、板式小高层住宅、点式小高层住宅、少量高层。 情景洋房：5层，考虑在1