临汾_东方泰华门项目_整体定位及开发策略剖析.ppt

* * 9 盈利模式建议—— 实践。 * 三种租售模式中采用前两种方式相结合的模式，即主力店持有+商业街销售的模式进行经营 租售模式 操作模式 操作特点 操作条件及要点 评价 开发商操作要求 产权式出售 发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，不承诺返租。 周边商业氛围已成熟，商圈地位基本确定 优点：缓解了全部销售与持续经营的矛盾，后期不存在返租压力和经营风险 缺点：无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾，无法实现高价销售和快速回收资金 低 带租约销售 客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性或分期返还返租期内租金回报。 大型主力店自持，商铺所有权出售给投资者，但收回其经营权，由专业公司进行统一管理，实行所有权、 经营权、管理权三权分离 优点：解决了高价销售与提前消化的矛盾，对投资者吸引力较大，可实现快速销售，使资金快速回笼 缺点：相当于向广大中小投资者的一次再融 资，其融资成本明显较高，且涉及面广，后遗症多，社会影响大，风险极高。 高 长线持有 整体出售 长线持有，初期统一招商经营管理，先将商场经营起来，升值翻倍后，再整体打包出售基金/大客户。 发展商对资金快速回笼要求不高 优点：解决了持续经营和销售之间的矛盾，通过引入主力店，在短期内吸引人气，先“旺场 ”，实现商业价值最大化，再整体打包出售，实现利润最大 缺点：但很难达到价格和快速回笼资金的目标，前期投入大，资金回收周期长，且经营风险较大，对开发商经营能力要求较高 最高 三种租售模式中带租约式销售与本项目较为契合，但是考虑到此方式对开发商操作要求较高，所以本项目组建议开发商采用主力店持有+商业街销售的模式进行经营，利用主力店带动周边商业氛围，增强投资者和使用者的信心，提升购买意愿，从而实现资金快速回笼 项目简介：宝龙地产在全国各地开发的项目均以“宝龙城市广场”命名，该产品在设计上新颖奇特、与众不同，在功能上集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，业态形式一应俱全，一站式满足了消费者的多种需求。 主力店持有：家乐福、国美电器、新华都百货、主题乐园等 销售部分：步行街商铺 宝龙地产和万达均采用主力店持有+商铺销售的经营模式，实现现金流的快速滚动，快速回笼资金 成功案例 项目简介：万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈 主力店持有：第三代万达“综合体模式”，商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等 销售部分：商业步行街 本项目各主题板块均有持有的主力店部分，这部分面积可在板块成熟运营后寻找合适的退出机制进行消化 主力店持有 主题板块 主力店 主力店面积 总面积占比 名品街 青年品牌女装 2000 4% 女性养生馆 2000 情侣公园 电影院 3000 5% KTV 2000 婚庆广场 婚宴酒店 4000 4% 儿童乐园 儿童游乐场 600 3% 儿童体验中心 3000 欢乐家庭 超市 5000 5% 5个主题板块中，均有主力店存在，带动各自板块的主题氛围 名品街板块：主力店面积约为4000平米，约占项目总面积的4％ 情侣公园板块：主力店面积约为5000平米，约占项目总面积的5％ 婚庆广场板块：主力店面积约为4000平米，约占项目总面积的4％ 儿童乐园板块：主力店面积约为3600平米，约占项目总面积的3％ 欢乐家庭板块：主力店面积约为5000平米，约占项目总面积的5％ 部分主力店的持有，可以带动相应主题板块的快速销售。但根据开发商的全部销售的目标，可等主题板块成熟运营后，寻找合适的退出机制，消化掉持有的主力店部分 持有面积20600平米，销售面积75800平米 目前常见的商业地产项目退出机制，共分为四种，寻找合适的退出方式，消化持有的主力店部分 退出机制 介绍 优点 缺点 全出租/银行融资 将全部持有商业物业出租获取租金收益，同时以物业作为抵押向银行申请融资贷款 为开发商保留了产权，有利于长期可持续性经营 能够变现部分资金 现金流考验大，经营管理成本高，需要支付贷款利息，现金流压力大 出售 物业 整体 出售 将持有的各个主力店整体销售给投资者或使用者 运作时间短，资金回收快，管理成本低 卖出时如果土地增值可从中获利 项目整体销售价格较高，不易寻找买家 受项目成熟度的营销较大 分割 出售 将持有的主力店部分，分割成不同面积的小铺，进行销售 能够快速回笼资金，减轻财务压力，利于开发商资金运作 业主产权多元化，不易统一管理 分割后缺乏整体性，易导致经营杂乱无章 售后