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北京超通科技有限公司 超市开发与投资 1、发展战略 业态选择 地域选择 本市为佳：1-3年 已有全国性资源：初创跨省 速率选择 管理1家店与2家店有质的区别 组织、运营、沟通、流程 受控于：人才、资金、程序、技术 1-1、计划 明年、3年、5年发展计划 店数、目标、地域 投资、资金来源 销售、利润、费用 人才储备、培训、招募 计划举例 2、选址 2-1、位置要求 交通：拥堵/畅通；便利 可视性：临街， 停车：大卖场》1250M2 城圈：避免市中心，边缘， 地价，城市空洞化，堵车/停车， 送货交通管制 2-2、物业要求 层数≤2，首层或地下；层高≥2.8M2 有收货场：≥ 150M2 面积： 特级市场： 5000-1万M2； 综合超市： 2500-5000M2 超市： 1500-2500M2 食品超市： 700-1500M2 便利店： 100M2 设施：水/电/空调/暖/承重 2-3、人口要求 贴近居民 衡量：1。距离 2。时间 保本点要求 保本点低，要求人口少 收入低，要求人口多 一般性指标 人≥每千平米2万户 2-4、合同要求 租期≥15年； 月付款 租金（Z）： 市调，取得最低价（￥/平米天） 硬指标： Z ≤单米绩效X0.7X4% 单米绩效：已有店平均值；新店预估值； 新店所在地竞争店估算值 进入新城： Z ≤100X月人均收入/（3000+月人均收入） 例：北京，人均收入=965/月（2001年） Z ≤ 100X965/3965=2.40元/米天 本公司单米绩效=80， Z ≤ 80X0.7X4%=2.24元/米天 取低2.24 2-4、人口调查 商圈确定 衡量：1。距离 2。时间 一般判断 实地考察修正 当地测量 主力顾客交通工具 5、10、15分钟 商圈 3、销售预测 单米法 本公司单米绩效平均值 ６０ 根据当地收入、竞争、人口调整： 新店单米绩效预估（Ｄ） ５０ ＤＸ新店营业面积＝50x5000= 25万／天 简便，只估一个数 客单价法 商圈内户数Ｘ吸引率Ｘ月来店次Ｘ客单价 商圈内人口数Ｘ吸引率Ｘ月人均消费 吸引率 哈夫模型 吸引率 = 竞争 饱和度=商圈内零售额/消费额 消费额=人口数X人均购买消费 零售额：调查 吸引度=商圈内消费额/现有零售面积 例： =(12x310/30)/1.8=68 比较当地已有店的单米绩效 吸引度低也可能因当地已有店太差 ４、投资预估 初期 经验数据：装修　设备　开办　　商品 例，5000平米店，租 装修＝300/m2; 设备=800/m2; 开办=90万；商品＝80万 中期 大项预估：装修，设备， 后期 设计，预算，设备清单 ５、回报 速估 参照已有店： 月费用＝人事＋运行＋租金 如：4000平米店：10 +15 +18 保本月销＝ 中期 参照已有店： 固定费用， 变动费用率 保本点 后期 专业人士 专业软件 内部收益率，投资回报率，净现值，回收期，十年现金流 银行，董事会 新店方案比较 投资回报的计算 专用软件（易通投资顾问1.2) 新店的评估 6、店址判断的依据 租金 保本计算 物业 人口 销售预测 竞争 投资 确定店址 总部：开发，总经理，财务，运营 同时：店长，三经理 谈判：市调，商品结构 工程：招标 ６、开店流程 设计→工程→设备→商品→店面 总部包揽；店长全权 人事；财务 进程表 任务单：项目，人，时间 每周付款计划、人员计划 任务举例 商品 结构，定价，开业促销， 人事 招募，培训 店面 布局，排面图，标识， 3-4000 便利 2-3万 超市 30万 特级 人口 业态 500米 3分钟 便利 1-5公里 10分钟 超市 5-10公里 15分钟 特级 距离 时间 业态 I：50% II：35% III：20% 2000 5000m2 ３000 2000 (4)2 4min 10min 5min 3000 (5)2 + 5000 (10)2 + 2000 (4)2 = 50% （月费用－出租收入）Ｘ1.17 赢利率 ＝(43-2)*1.17/0.15 =320万／月 15% 9.4% 320 18 速估表 新店址表 前期研讨 人口调查 投资预估 合同条件 可行报告 财务预测 布局设计 看地 填新址表 看地 谈判 速估 人口/竞争调查 可行报告 决策 律师校核 签约 * *