2014年长沙金星北板块总结22.pptVIP

区域客户认知过程：他们在哪里？ 区域 企事业单位 市府板块 个体经商户 财经学院、商学院、财政经济学院 肿瘤医院 湘雅三医院 市政府、区政府 汽车西站建材市场 观沙岭建材市场 麓谷板块 麓谷工业园企业单位 望城板块 望城县政府、事业单位、个体户 地州市 岳阳、益阳、邵阳、常德 芙蓉区 各大写字楼白领 区域客户来源比较广泛，以各版块的企业单位、事业单位客户占大部分，其中多集其中大部分流动人群集中于市府板块 区域客户购房特征：价格、产品为王，品牌效应相较其他区域弱化。 金星北100～120平方米的户型热销的原因就是多数消费者讲究实用，用90㎡的价格能享受130㎡的户型，有相当部分人愿意为居住的环境，居住的舒适度，选择相对偏远的地段。 品牌效应弱化，对于金星北刚需人群来说，本土开发商与知名开发商差别不大，消费者只看重价格以及产品本身。 性价比为王，重居住舒适度，对品牌敏感度较低 关注区域地段价值、周边配套 消费者选择区域时看重与城区的距离，消费者选择购房地点时，环境、交通、小孩上学等是考虑的重点。这说明金星北购房者目前追求的是城市化，而非郊区化。区域价值需要得到充分挖掘和说服。 按人群分： 刚需首置人群为主，别墅、洋房客户集中在40-50岁之间的企事业单位领导及个体经营户为主； 按职业分：大型单位包括湘雅三医院、肿瘤医院、师大附中、星城实验小学、市政府公务员、以及汽车西站建材市场个体户，周边原住民； 按区域划分：以岳麓区为主；其次望城区、开福区；部分地级市客户及省外客户，特别是洋房、别墅客户占比较大。 按置业目的分：绝大多数为首置人群，以自住为主，部分为自住兼投资，极少数为投资客，除别墅、洋房客户外，多次改善型住宅类客户极少数会选择在金星北板块置业。 客户特征总结 金星北板块概况 金星北板块发展 金星北板块的特点 金星北板块的客户特征 区域低价走量项目与品牌走量项目对比 报告体系 Analyze System 区域低价走量项目与品牌走量项目对比： 润和紫郡VS新城国际花都 ——透过现象看本质 一流展示面 润和紫郡 新城国际花都 蹩脚的交通 润和紫郡：无直达公交车。 新城国际花都：仅一趟918路 均无地铁站。。 相同的客户群体及项目定位——刚需人群 雷同的定位 高性价比 润和紫郡 新城国际花都 13年成交均价均维持在4500左右。 2013年望城“一哥”是如何炼成的？ 表象 共同点： 项目位置同属金星北片区，同属非金星主干道地段。 交通不便，通达性不够 项目定位相同，价格接近、客户群体同质化 同属现场展示能力一流的项目。 高性价比的房价。 差异： 本土项目与新城控股上市品牌公司 新城国际花都一期已经顺利交房，园林展示成型。 表面上看，新城国际花都似乎占据一定优势？实际结果如何？ 结果 润和紫郡： 13年供应量14.89万方，去化13.75万方，去化率达92% 陆续衍生润和之悦、润和城邦项目，对外号称“金星北首席城市运营者”，润和品牌影响力逐渐扩张。 新城国际花都： 13年供应10.7万方，去化7.8万方，去化率达73%。 新城品牌效应未能体现其溢价能力。 名利双收，热销的基因是什么？ 去化13.75万方 名声渐涨 润和紫郡三板斧 1、一板斧：产品响叮当 2、二板斧： 三线作战 3、三板斧：赢在起跑线 一板斧●产品响叮当 润和紫郡产品差异化优势明显，多业态互补，楼栋布局合理，视野最大化。 润和紫郡： 高层、洋房、别墅、公寓、写字楼、10万㎡（步步高）裙楼商业，多业态组成，产品差异化。 地块靠近驾考中心，南临谷山，南面有洋房、别墅区组成，有利于整个小区高层，通风采光视野，提升小区低密度居住感，同时别墅区与住宅区道路隔离，低层住户视野亦不受影响。 单体楼设计，占地面积更小，容积密度更低，视野效果更好。 建筑楼梯设置，错位布局，保证视野最大。 新城国际花都： 全部为高层住宅产品组成，配少量独立商业，视野 内湖集中于二期北面，湖景资源共享户数较差，水景资源没有得到充分利用。 新城国际花都 润和紫郡 93.04㎡ 半赠送 半赠送 全赠送 127.06㎡ 半赠送 全赠送 全赠送 半赠送 半赠送 86.50㎡ 半赠送 半赠送 全赠送 润和紫郡的户型：新规规定赠送面积不得超过总建面10%。项目赠送率17%-25%，零（负）公摊已成绝版。 92㎡=108㎡ 124㎡=151㎡ 135㎡=168㎡ 新城国际花都的户型：赠送面积相对较少，公摊基本接近15-17%，存在主卧采光较差，走道面积浪费，餐厅设置在过道等问题，部分户型有隔板设置赠送率较高。 76㎡ 87㎡ 128㎡ 就产品户型本身而言，润和紫郡的户型除部分房源有过道浪费、餐厅设置不合理问题外，几乎无任何硬伤，最大赠送为负公摊，在金星北甚至整个长沙