鄱阳县房地产市场调研解剖.ppt

鄱阳县房地产市场调研 定稿日期：2012年7月6日 市场调查人员：姚海龙 联系方式目录 第一部分 鄱阳概况 一、城市概况 1、经济结构 2、社会收入与消费情况 3、城市规划 二、城市发展特点 第二部分 鄱阳房地产市场概况 一、房地产宏观市场情况 1、固定资产与房地产投资 2、土地市场情况 3、房地产价格分析 二、房地产市场项目分析 1、在售主要楼盘基本情况 2、在售主要楼盘特征分析 三、房地产市场整体特征分析 第三部分 城市房地产市场发展状况 一、市场特征详细分析 1、宏观特征分析 2、项目微观分析 二、房地产市场未来发展趋势预测 第四部分 结论 第五部分 问卷调查及市民访谈 1、问卷调查分析 2、市民访谈内容 第一部分 鄱阳概况一、城市概况 鄱阳县地处江西省东北部，鄱阳湖以东。距省会南昌水路90公里，陆路为121公里，距景德镇80公里，距上饶215公里。是江西水上交通大县，县城内四大水系均可通航，船舶经鄱阳湖直通长江。距景德镇机场、庐山机场只需1小时车程，距南昌北机场1.5~2小时车程。北邻彭泽县和安徽省东至县，东与景德镇市和乐平市接壤，南靠万年和余干县，西部与都昌县相接。全县总人口150万，县内常住人口20万，下辖14个镇，15个乡。 1、经济结构2011年鄱阳实现地区生产总值99.12亿元，较上年增长12.6%；随着环鄱阳湖生态经济圈建设，预计鄱阳未来经济又会出现一个快速发展阶段。 第三产业迅猛发展，提供了多个就业机会，使得城市居民收入水平进一步提升，为房地产市场发展提供良好的经济环境。 2、社会收入与消费情况城市居民的消费习惯也趋于积极，为房地产市场提供了机会。 3、城市规划以老城区为核心，东、北延展，建构新的城市形态，拉大城市框架，系统地完善旧城的组团形态，形成环东湖的中心组团、城北组团的组团状城市结构。 二、城市发展特点 根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前鄱阳的城市发展特点有以下几点： 经济发展快速增长，第三产业、环鄱阳湖生态经济圈及打造旅游城市发展迅速 居民收入保持平稳上升 未来城市发展重心将在城北新区 第二部分 鄱阳房地产市场概况一、房地产宏观市场情况1、固定资产与房地产投资 由于鄱阳150万人口基数以及伴随着城市进一步扩展、外资涌入，预计未来鄱阳房地产开发投资将会进入一个稳步发展时期，但受国家宏观调控的影响市场还需进一步观察。 2、土地市场情况 根据对鄱阳2011年的用地情况可以看到，目前鄱阳土地市场有以下特点： 土地成交较为透明，能做到公开成交； 成交地块居多以小面积为主， 成交土地情况主要以附属乡镇居多，而城区出让土地数量逐步减少 由鄱阳土地市场成交情况可以看到，目前鄱阳土地市场处于发展期，城区可供应土地市场有限；城北新区将作为鄱阳重点版块，能够影响整个鄱阳楼市的发展。随着城区进一步扩张，预计在未来2-3年内城区与其它乡镇交临区域将出现一定的土地供应。 3、房地产价格分析从2006年至2011年，鄱阳房价一路高歌猛进，突然在2012年上半年房价徘徊不前，不能不说房价真的稳定了。 二、房地产市场项目分析1、在售主要楼盘基本情况 3、在售主要楼盘特征分析（1）规模分析根据对鄱阳在售楼盘的规模进行分析，可见目前鄱阳在售楼盘中普遍规模较小，只有桃花源纪才达到大盘级别，但反映平平。大盘时代还未到来，市场空间巨大。 （2）价格分析目前鄱阳在售楼盘售价在3000-3500元/㎡之间，相对收入水平而言处于中等偏高的水平。同时已经超越了成本定价的阶段，项目普遍能够充分发掘项目的潜在价值。 （3）典型户型分析 湖城·新天地A1户型： 户型：三房两厅两卫 面积：127.89平米 点评： 多阳台及超大阳台，凸窗观景 功能区分合理，动、静分明 餐厅略显开间较小 湖城·新天地E3户型： 户型：三房两厅两卫 面积：122.97平米 点评： 户型方正实用 功能区分合理，动、静分明 特色储存间，充分利用空间 主、客卫生间区分不明显 主卧狭小 湖城绿洲 A1-A2户型： 户型：四房两厅两卫 面积：A1-141.1平米，A2-137.98平米 点评： 客厅设置宽景阳台 卧室连通南向阳台，视界好 进门口卫生间设置不合理 客厅和餐厅太稀松，卧室与厨房距离感太强 湖城绿洲 B1-B2户型： 户型：三房两厅两卫 面积：B1-129.85平米，B2-123.58平米 点评： 双卧朝南 阳台很适和客厅 功能区分合理 主、客卫生间区分不明显 三、房地产市场整体特征分析 结合以上的分析，可以对鄱阳楼市特征进行以下归纳 固定资产与房地产市场投资增