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浅谈物业管理服务的认识 今天 很高兴和他家一起探讨物业管理服务的一些问题，如果有说的不对的地方请同志们批评指正。 我今天讲三个问题： 物业的含义、分类和内容； 机关物业管理服务工作的内涵、特点以及矛盾和思考； 结合自己的体会，谈谈怎么才能做好机关物业管理服务工作。 物业的含义、分类、内容 物业一词早在我国古代就有记载。《汉语大辞典》中记载：宋朝李纲的奏章中就有“在京有物业者”的说法。物业在英语中含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，他指的是一个较为广义的范畴。在计划经济时代物业管理包含在后勤服务之中，改革开放之后最早在深圳出现第一个社会化服务的物业公司，并随之在全国迅速发展。 （一）、物业的含义指经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地。物业一般包括三个部分： 1、已建成并具有实用功能的各类建筑物；（如房子建成了不同水电，无法居住或办公，就没有使用功能） 2、与这些建筑物想配套的设施、设备。（如供水供电等设备） 3、相关的其他场地。（如道路、院落、停车场等） （2）、缺少必要的法律依据。目前还没有一部可行的关于机关物业管理服务法规，各说各算，机关事务部门有些工作要依附于强势单位和首长意愿。 （3）、苦乐不均。有的单位职责权限大，有的单位执法地位强，有的单位经费富足，这些单位的物业管理服务相应的好做一些，一句话不怕花钱，只要领导满意，大家满意就可以了。而一些弱势单位和经费紧张的单位就难多了。 （4）、体制障碍。现行的各机关办公楼区物业管理服务业务相近，工作内容相同，但管理体制却不同，如省直机关：有的设机关服务中心，有的设行政处，后勤处。有的办公室还管一部分（如经费）在编制上有全额和差额拨款，有自收自支，有公务员和事业编混编等情况。 （5）、物业管理服务人员待遇存在边缘化倾向。物业管理服务人员的工作琐碎、涉及本单位所有人员，往往出力不讨好，一人难称百人心，不如专做具体业务工作的容易出成绩，提拔快，影响积极性。 （6）、管理服务水平良莠不齐，机制不灵活。机关物业管理服务由于体制机制，人员素质等原因使的这项工作各单位之间差别越来越大，优之愈优，差之愈差。（人员成本工资加社保增加3倍左右，物价不断上涨） 3、机关办公楼及区域物业管理服务发展的趋势 机关物业管理服务总的发展趋势是服务社会化，这是大势所趋。在2006年山东省事业单位改革方案中把机关物业管理服务定位在经营服务开发类，属改企转制范围。最近事业单位分类改革正在进行，对机关后勤的定性还不得而知，这也是大家普遍关心的问题。面对改革应从以下几个方面积极争取：（1）、确立法律地位。保障法制化的口号已经提出了多年，国家机关和地方都没有实质性进展，（节能法）机关办公楼区物业管理服务的法律地位严重缺失缺位，从业人员几乎没有话语权，像后娘生的孩子，只有干好活的份，没表达意愿的渠道和权力。（如提拔、评先、协调等）尽快确立机关事务工作的法律地位才能更好地依法管理、依法保障、依法服务。（ 2）、建立统一的管理服务体系。应改变目前体制多样、标准不一的状态，学习济南市、泰安市的先进经验，在各级机关建立统一的机关物业管理服务体制，即统一管理体制、统一服务标准、统一经费保障、统一协调机制。目前在山东省地市走在了省直机关的全面，有几个地市和很多的县实现了，集中办公，集中管理。以济南市、泰安市、德州市为例，集约办公能节约物业管理服务经费30%到40%。（3）、明确管办分离职责。按照管理科学化、保障法制化、服务社会化的要求，在统一管理服务的基础上，实行管办分离，“管”是指管理部门。管理部门主要负责：一是制度、办法、内容、标准的制定；二是管理服务内容的考核；三是日常管理服务项目的监督监管；四是经费开支的把关审计；五是年度季度工作的规划；六是各方面关系的综合协调；七是管理人员的考核评价；八是保障性强和涉密性强工作的管理等。“办”指办理一般性的服务工作。如卫生保结、垃圾清运、绿化美化、安全保卫、日常维修、食堂经营、常规性会议服务等服务性强的项目，按照服务社会化的原则通过招标委托社会物业公司完成。（4）、改革要以人为本。现有的编内物业管理服务人员身份的演化有多种情况，有的是公务员转变身份，有的是转业干部，近几年开始考入一些学生，多数是老后勤，他们在后勤战线默默奉献了一辈子。改革要有一个“以人为本”的过渡期。改革应以保障机关工作正常运转为重点，以资产多寡为基础，以促进发展，增强实力为目的。从有关资料看，上海、深圳在这项工作的改革上取得了有益的探索，做到了稳中求改，改中发展。（上海的改革不能说成功，也不能作为改革的样板。上海市直机关改企转制后人员收入反差很大，并且发展后劲不足，区级机关还没改。我看到深圳的一个资料，是园林系统的改革，他是截止到2007年底，编内人员保持不变，以后进