王志綱-迎接泛地产时代的挑战.docVIP

迎接泛地产时代的挑战一、中国房地产市场黄金季节的来临? 从计划经济到市场经济，从短缺经济到过剩经济。从集团购买到个人购买，房地产市场从“批发”到“零售”，经过十余年的发展，房子已成为大众消费品，房地产市场的“大众消费时代”已经全面到来了。房子，已经成为中国大众消费生活最核心的商品，大众对房子的关注，比对其他任何商品的关注度都高。经历了住房的饥渴后，人们将太多太多的生活理想和向往寄托在房子之上，尽可能地，所有人都参与到购房选房的大军之中，全民总动员，就象一场伟大的启蒙运动，好象西方的文艺复兴运动一样。从而人们对于住宅的理解有了全面的提高，房子对人们来说已经不仅仅是一个栖身之所，而是一种生活方式。? 房地产在中国还有多少机会？答案是令人欣慰和鼓舞的：至少在未来30年里还会有快速的长足的发展。? 根据联合国75国统计资料，住宅的发展与人均GDP值的增长是密切相关的。根据人均GDP值的不同发展阶段，住宅业发展态势（销售值）可分为四个发展阶段：? 人均GDP在800—1300美元，为起步阶段；? 人均GDP在1300—8000美元，为快速上升阶段；? 人均GDP在8000—13000美元，为平稳上升阶段；? 人均GDP在13000美元以上，为下降阶段。? 发达国家和新兴工业国家人均GDP值已超过13000美元，据权威机构计算：中国人均GDP值达8000美元约需30年时间。? 从改革开放以来的中国房地产发展历史看，1991和1993年，是中国住宅产业的第一个春天。其后的宏观调控，使房地产业进入了3-4年短暂的平缓期。1997和1998年以来，中国住宅产业迎来了第二个春天。如果说第一个春天启动的是房地产的生产者——发展商的话，这第二个春天启动的则是消费者——社会大众，因而第二个春天将是可持续的。? 由于后发效应，由于中国房地产市场化、商品化正好与新技术革命同频合拍，中国将成为现代人类居住文化之集大成者，这就意味着，甚至在世界范围内，中国的房地产业势必成为领导者。现在我们到国外学习先进的开发经验，我们有信心，不远的将来，国外房地产同行会来中国学习房地产开发。今天，香港人纷纷来大陆就是证明。? 附录一：从2000年全国房地产市场看住宅产业的大众消费时代? 2000年，我国房地产市场发展势头良好。全国房地产新开工面积为2.83亿平方米，同比增长30.6％；商品房竣工面积2.3亿平方米；商品房空置面积比上年有明显下降。2000年12月份，全国房地产本年资金来源累计为5686亿元，同比增长26.1％。? 附录二：各大城市2000年商品房销售面积同比增长一览? 北京：成交面积956.9万平方米，同比增长23.9％? 天津：成交面积95.71万平方米，比上年增长32％? 广州：成交面积604.11万平方米，同比增长12％? 重庆：成交面积579.96万平方米，同比增长34.9％? 深圳：成交面积236.66万平方米，同比增长12.83％? 武汉：成交面积398.94万平方米，同比增长17.46％? 厦门：成交面积249.84万平方米，同比增长44.63％? 二、实施泛地产战略是房地产发展的必由之路? 一、房地产发展的三个阶段? 基于对中国经济走势的把握，和对中国房地产市特性的认识以及多年来在全国各地的房地产策划实践，我们将中国房地产市场的发展概括为三个阶段，炒家地产到用家地产，由实物地产到概念地产，由狭义地产到泛地产的三个阶段性飞跃。以下分述之。? 1、用家地产时代? 在击鼓传花式的炒作地皮的短期投机行为停止之后，中国经济已由短缺走向相对过剩，由暴利时代，进入微利时代，市场由幼稚走向成熟。开发商日趋专业化和规范化，其投资行为由非理性到理性，最明显的，就是非住宅项目开发的盲目发展已成为过去，盲目多元化与过快的区域扩张得到控制，各大开发商纷纷收缩战线，集中火力，认认真真做规划，踏踏实实搞开发，开始了从“卖房子”（栖风避雨的窝）一一“卖家居”（讲究室内的合理性、舒适性）一一??? “卖社区环境”（不仅注重室内，也注重室外，景观、配套设施成为卖点）“卖文化、生活方式”的日益升级的竞争。在这一过程中，消费者也日趋成熟，消费观念开始变化，逐步接受了按揭、物业管理，并开始认知和接受品牌，因而，用家地产时代最终可归结为品牌时代。品牌的竞争是永无止境的。不仅要做地方品牌，还要做全国性品牌；不仅要做项目品牌，还要做企业品牌。欲永葆品牌青春，就必须在市场竞争中实施战略性领先策略，即在发展阶段上适度超前，主动引导市场而不是总是被动适应市场、跟市场。一些开发商只局限于战术性领先，即停滞于某一阶段（如绞尽脑汁于户型）徘徊不前，一些开发商则不局限于“比小分”，而是在战略上取胜。目前，内