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分析商品房进度价格的内涵、性质和特点 　　商品房定价充满着复杂性和玄机性，除了市场供需关系决定因素外，还要受政策调控、拿地价格、规划容积率、建材选择、地段位置、车位容量、配套设施、交通状况、户型设计、物业管理、品牌效应等因素的影响。 　　 　　一、商品房价格形成的种类 　　 　　在商品房价格形式上，主要有现房价和期房价两种。以河北省石家庄“博雅庄园”住宅小区为例，开发商对此楼盘的价格形式进行了大胆创新和偿试。其方法是首次在商品房销售中推行“进度价格”，通过大量的调查研究、比较测算，最后一致认为这种价格形式具有科学性、合理性和可操作性，方案推出后很快被社会和购房者所接受，销售进度明显加快，商品房施工所需的现金流紧张问题得到解决。 　　所谓商品房的进度价格，就是价格随着商品房施工形象进度的变化而变化。这种商品房价格形式如同其它新事物出现时一样，在销售过程中也听到很多不同的声音。 　　下表是“博雅庄园”住宅小区一期商品房进度价格表： 　　 　　说明：此商品房为六层半带电梯的砖混结构，价位最低的是二层；最贵的是六层，因六层半是复式房、并赠予露台；一层房价高于二层房价，因一层赠小院。付款比例：在主体施工在未完工之前，首付款为50％，如主体施工完再签购房合同则按80％付款，如房屋竣工再签约则完全是100％的现房价。 　　 　　二、商品房进度价格形式的内涵 　　 　　按照劳动价值学说，房屋价格是房屋建造经营过程中全部社会必要劳动耗费所形成的价值体现，价格围绕价值上下波动。该公司在2000年的期房平均价格是2780元，现房平均价是3300元，两者相差的520元是计划成本的利息支出和增加相应的销售税金差异造成的，当然也包括开发商一部分让利。从理论上讲执行进度房价是有一定的道理的，价格随着工程形象进度涨，是极合理的，符合价值规律，也就是说，工程进度越快，资金投入也就越大，即价格离价值就越近，为了说明进度价格的合理性，我们来研究一下3300元现房价格构成中的计划成本各项目、利息支出、税金、利润所占比例情况。见下表： 　　 　　按价值与价格一般关系而论，商品房作价原则，应以价值为依据，以计划成本为主要内容。从价格组成来看，它包括征地成本、前期费用、基础设施费、建安成本(含材料、设备)、配套支出、管理费用、销售费用、利息支出、及相应的税费利润。从上述价格组成中，只有财务费用和税费、利润是变动成本，其它为固定成本。因为房地产业资金量需要很大，开发商积累形成的自有开发经营基金不过占开发量的30％左右，而这些资金又被经营房和周转房所占用，所以商品房在预售前，开发商的现金流主要靠银行贷款或发行企业债券来解决，当开放商暂时筹不到钱时，向一部分购房者让利付息，也是一种选择。 　　按财政部颁发的《企业财务会计准则》的规定，利息支出可以直接进成本。我们从上表可以看出，3300元的现房价的计划成本中298.33元的利息支出只占计划成本的9.04％，这298.33元利息支出是怎样计算出来的呢?我们不妨追溯一下计算依据和范围：以该开发商的“博雅庄园”住宅小区的带电梯六层砖混结构的普通住宅为例，建设工期18个月，从现金流投入递增的特点来看，一般情况下，需要三个阶段：第一个阶段为征地阶段，主要是处理地上地下附着物，迁坟、青苗补偿等，这大体要6个月时间；第二个阶段为前期准备阶段：主要是规划、勘探、设计、三通一平、预算、招标、签证、放线等，也需要1个月的时间；第三个阶段为建筑安装和竣工验收阶段，这要11个月时间，该开发公司根据当时银行贷款月息9.45‰的利息，按资金分段投入情况，编出如下计算表： 　　 　　从上表可以看出2780元的期房价，只适用于开工前或工程形象进度到基础正负零前签订合同并预交50％购房款的购房者，否则、开发商就不同程度地为购房者垫付了一定数额的利息，影响了开发商的经济效益。 　　要适应商品经济发展规律，努力实现经济效益，在建设资金紧张的情况下，必须对商品房价格进行改革和完善，基于这个认识，该开发商充分发挥利息的经济杠杆作用，在坚持2780与期房价和3300元现房价的基础之上，大胆地推出了进行价格，从鼓励先购房者人手，把商品房建设进度程序分成7个时间段，每平方米增加50-100元不等的价差。在付款比例上坚持了如下幅度：即在主体结顶前交房款50％；主体结顶至竣工前80％；现房100％。 ;; 　　三、商品房进度价格形式的性质和特点 　　 　　从进度价格的成因来看，进度价格这种形式对进一步理顺期房价和现房价的关系，弥补期房价和现房价之间的空挡，完善商品房价格体系，不能不说是个创新，有极其重要的推广价值，从成因的分析来看这种价格形式是建立在严谨、公平、合理的基础