城市住宅小区业主维权途径探讨.docVIP

城市住宅小区业主维权途径探讨 　　【摘要】市场化物业服务模式的出现，使业主需要在市场上向物业服务公司购买物业服务，从而形成一个多方利益主体共同管理物业小区的局面。其中，业主是弱势主体，其合法权益最容易遭到侵犯，主要表现就是城市住宅小区中出现的各种物业纠纷。为维护自身权益，业主以多种方式维权，但效果都不理想，维权之路显得步履艰难。 　　【关键词】自治能力 业主维权 业主委员会 　　物业纠纷产生的原因 　　由于当前物业纠纷的表现形式多种多样，但其最终是体现在物业和物业服务的使用者与提供者，即业主与物业服务公司和房产商之间。 　　工程质量纠纷。由于在前期施工中遗留的各种质量问题，将会使后期用户在使用中产生各种纠纷。引起纠纷的常见原因有：建筑物天台的防水施工的缺陷，使得雨天顶层用户室内漏水；建筑物天台地面施工时坡度不合格，雨水地漏口不在最低点，将使得雨天在楼顶积水，造成往用户室内渗水；用户卫生间防水层施工缺陷，造成下一层用户室内漏水；建筑物外墙质量缺陷，在暴雨天气时雨水湿透墙壁渗入用户室内；建筑物窗框安装时的缺陷，使得暴雨天气时雨水从窗框与墙体接缝处渗入室内；建筑物阳台或护栏设置不合理，例如护栏的间距太宽，楼上的物品会从间距处掉下将给下层住户造成严重的安全影响。 　　物业服务质量纠纷。由于不同地区、不同小区的经济发展不平衡，政府部门也难以制定一个统一标准来衡量物业服务质量。业主经常感觉物业服务公司提供的物业服务没有满足自己的要求，从而产生种种纠纷，即使许多要求是物业服务合同没有约定的。物业服务质量纠纷主要表现为：业主对清洁、保安、维修、停车管理、噪音、油烟污染等不满意引起的纠纷；而对业主的人身财产安全问题，业主认为应由物业公司负责，而物业公司认为应由业主自己负责，企业只是协助公安部门维护治安秩序等。类似纠纷，不一而足。 　　物业服务收费纠纷。这是物业纠纷中所占比例最大的纠纷种类，一方面表现为物业服务公司经常预收物业服务费，强行收取有线电视入户费、电话线入户费、宽带入户费等，收费项目不透明，导致业主对对收费标准、项目、方式等不满；另一方面则表现为一些业主把因市政施工造成的交通不便、停水断电，或因城市规划改变造成的居住环境质量下降等也归责于物业服务企业，进而拒交费用。有极少数的业主不交费用，纯粹是因为观念滞后或特权思想作祟，长时间赖账不交。 　　公共场所被业主私自占用而产生的纠纷。其根本原因是利益问题，是使用公共场所产生利益分配不均导致的纠纷。公共场所的产权、使用权归全体业主，但总有一些公司或个人将其视为私有产物，进行占有。比如开发商将公共场所私自出售谋取利益；业主在公共场所私搭乱建引起其他业主抵制；业主占楼道堆杂物致人受伤或死亡；其他赢利单位在进入小区进行经营活动时缴纳的管理费的归属纠纷；公共楼道业主擅自安装防盗门，影响其他业主生活质量等。 　　新老物业公司交接纠纷。新老物业公司在交接时，经常会发生纠纷，其主要原因有：业主方面认为物业服务公司提供的服务不达标，遂提前解除物业服务合同；而物业服务公司则认为业主大会辞掉物业公司，程序不合法，不同意解除合同。于是，物业公司既不办理交接，也不提供物业服务，纠纷由此产生。事后，业主与物业服务公司之间又缺乏沟通，双方矛盾趋于激化；物业服务合同履行完成，业主大会依法选聘新的物业服务公司，而原物业服务公司却拒绝退出，拒与新物业服务公司进行交接，纠纷因此产生。新老物业公司在交接时产生的纠纷常使业主无所适从，其基本权利受到严重侵犯。 　　业主维权之路步履艰难 　　有侵权必有维权，面对自己的合法权益被严重侵犯，业主“维权运动”日益兴起。然而，从业主维权的实际情况来看，无论是正规途径还是非正规途径，都表现出成本高、风险大、效果不理想的特点，在某些情况下还适得其反。业主维权在总体上显得步履艰难。总体而言，业主常采取的维权途径如下： 　　不作为途径。这是业主与物业管理公司或与房地产开发商发生物业纠纷时，业主采取非暴力不合作的方式来表示对物业公司或房地产开发商的不满，其典型表现就是拒绝缴纳物业服务费用。不交物业费这种维权方式虽然消极，却是多数业主在没有其它路可走的情况下最常用的维权方式。其直接结果是物业服务公司的物业费收取率不高，进而导致物业服务水平下降，形成恶性循环。 　　激进化途径。这是业主与房地产开发商或物业服务公司发生物业纠纷后，采取激进化的方式来维护自己的权益其典型表现是大量业主聚集起来，共同向政府、房地产开发商或物业服务公司抗议，希望问题得到解决。这种方式虽然积极，但有些激进，是极端的维权方式。其后果是：或者很可能会因为违反了相关法律法规，而被公安部门制止，或者因为当前有部分物业公司或房地产开发公司管理并不规范，他们会以激烈的方式，采取非常手段对付积极维权的业主，使业主受