城市新建住宅小区物业管理现状及影响因素探析.docVIP

城市新建住宅小区物业管理现状及影响因素探析 　　摘 要：针对新建住宅小区的物业管理现状进行分析，进而针对管理工作中暴露出的一些明显问题进行分析，着重分析了这些问题产生的主要原因和对应影响因素，希望能为该行业的建立和发展提供一定的借鉴。 　　关键词：新建住宅；小区物业；管理现状 　　物业管理行业在我国还属于一种新兴的行业，在许多方面都存在不同程度的欠缺，这在很大程度上限制了该行业的快速发展，文章就针对这些存在的问题和对应的影响因素进行如下的分析。 　　1 新建住宅小区的物业管理现状 　　1.1 物业管理越来越普及 　　我国于94年推行的管理办法中曾对新建住宅小区的物业管理制度做出过明确定的规定，至此我国的城市小区物业改变了过去很长一段时间内流行的第一年新、第二年旧、第三年就破了的情况。各地区政府部门也开始逐渐认识到物业管理的重要性和其对提升城市整体管理水平所发挥的重要作用。至此，物业管理更加普及到群众的生活当中，并且已经成了许多房地产开发商提供的配套服务之一，成为了房地产建设、房地产开发以及房地产销售等环节中非常重要的一个组成部分，其对开发商和房产主要消费人群所起到的作用是很难替代的。 　　1.2 管理发展越来越不均衡 　　我国各地区物业管理发展速度存在很大区别，以北上广为代表的大型一线城市的物业管理起步较早，因此发展较为迅速，同时相应的服务规范也更加完善，大部分从事物业管理的企业都具备很好的经营理念以及先进的企业意识。相比之下，我国一些中小规模的城市在物业管理的发展上就不是那么乐观，无论是在发展的水平还是在普及的程度上都和一线城市存在较大的差距。而在一些经济水平较高的省会城市，大部分新建起来的小区住宅规模都非常大，这在一定程度更便于企业去经营和管理，因此，很好地实现了资源的有效重组和服务的多渠道发展，同时，经营的模式也更为多元化，从整体上来看，这些地区的物业管理水平得到了较大的进步。而一些规模较小的发达城市更多的是将物业管理的重点集中在先进经营理念的有效引入上，同时在人才培训等方面都更为看重，一些物业企业通过向发达地区同行吸取经验已经成为了各地区的龙头企业。 　　1.3 立法还不够完善 　　从我国政府相继出台《物权法》等相关法律法规就可以看出近些年来对物业管理发展的重视程度，这些法规的有效落实在一定程度上很好地推动了我国该行业的发展并起到了非常关键的规范作用。但从整体上来看，我国在这方面的立法仍存在需继续进一步完善的地方，具体集中表现在以下几个方面：（1）现实中经常会出现已经售出的房产出现严重的质量问题，但相应的物业管理配套设施还不够完善，这就为群众购置房产埋下了非常严重的隐患，对于这些问题，我国在具体的立法上仍还存在一定的欠缺。（2）房产配套的物业管理通常是通过选聘产生的，但在这一环节中经常会出现开发商监管力度不够的情况，这就使得开放商很难对物业企业承担起有效的责任。（3）虽然相关的法律法规对业主的正当权益起到了一定的保护作用，但现实上对于业主一些符合正常规定的行为支持程度显然还存在较大的差距，同时对于一些不合乎规定的具体行为也缺乏较强的操作性和规范性。（4）在物业管理市场的机制建立上还不是十分全面，现如今所实行的一些投招标方法和方案还需要进一步地进行完善，在这方面存在着比较强的灵活性和可操作性，而同时也为一些暗箱造作行为提供了不少的方便。（5）在具体物业服务费用的标准制定上，物业公司还没有实现对日常财务运行的有效监督，一些业主普遍存在不按期缴费的行为，同时还存在一些业主对房产的违建行为，这些都没有在已经出台的法律、法规中作出具体的明示。 　　1.4 物业费缴纳比较困难 　　在我国，从事住宅物业工作的企业大多是一些微利性的企业，虽然有一些规模较大的企业通过为住户提供优质的物业服务走上了现代经营的道路，通过合理经营打造了自己的品牌，同时也有效开拓了市场的空间，具有很好的盈利，最终得到了快速的发展。但更多的企业仍处于微利经营的阶段，甚至还有一些企业只能够保本经营或是亏本经营。但即便是这样，全国范围内仍有大量的小区内业主对自家的物业收费具体标准不是十分清楚，物业的收费相对不透明和不公开，这引起了众多业主的强烈不满，这些情况的出现在很大程度上造成了现如今物业费普遍难收缴的情况。 　　1.5 配套设施还不够完善，工程的质量问题较多 　　根据统计报告显示，近些年来业主向物业公司投诉的主要内容主要集中在工程的质量问题上，这些问题包括：屋顶的漏水、墙壁的开裂、掉灰以及下水道的反味等问题。通常情况下，业主如果发现了上述这些问题，就会到物业公司进行反映和备案，之后物业公司会根据业主的实际反映情况对工种的类别、维修的部位等各种影响因素进行综合的考量，之后就会安排专门的维修人员上门进行针对性的维修，这样就无形中使