吕关辉：商品房买卖合同剖析.ppt

商品房买卖合同常见问题解读 主讲人：吕关辉 正式签合同，还是只认购？ 逾期交付房，抑或受领迟？ 逾期办房证，违约如何赔？ 一房二卖，如何“1+1”赔偿？ 根据建设部《商品房销售管理办法》第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 一、正式签合同，还是只认购？ 商品房认购书是指：商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，也称订购书、预订书、意向书等。 主要内容一般包括： （1）买卖双方当事人的基本情况； 　　（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）； 　　（3）房屋价款计算； 　　（4）定金； 　　（5）签署正式买卖合同的期限。 　　认购书常见于商品房交易中，由其引起的法律纠纷也不少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第四条、第五条第一次以规范的形式对认购书进行规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》 第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。（定金罚则及例外） 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 商品房认购书的性质： 第一种：交付定金的认购书是定金合同（立约定金），适用于定金罚则。但是，在房价上涨或下跌有比定金罚则获利更大空间时，势必造成大量有悖诚信的行为。 第二种：认购书是购房合同或是购房合同的一部分，直接按违约责任处理。但是，认购书缺失大量主要条款，对双方今后是否能够合意订立购房合同出于未知状态，也尚有大量客观难料的未知因素，直接作为购房合同对双方当事人来说都是难以预料和履行的。 第三种：认购书是预约合同，按缔约过失责任处理。但是，该观点直接排斥当事人要求实际履行合同的责任形式，认为预约合同不能强制履行，这样会影响法院的判决。 《合同法》第42条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： 　（一）假借订立合同，恶意进行磋商； 　（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 案情简介与裁判要点 2006年5月，陈某与开发公司签订房屋认购书，交定金2万元，认购房屋一套，面积、位置、价款、违约责任均作了明确的约定。4年过去了，开发商仍未通知陈某签订正式合同，陈某诉请确认合同有效，要求继续履行。 焦点：1.认购书性质如何？ 2.合同是否应继续履行？ 裁判要点： 1.涉案认购书应认定为商品房买卖合同。双方所签订的认购书，是当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，同时亦符合《合同法》规定的合同成立要件。虽未冠名“商品房买卖合同”，但认购书中，双方对房屋的具体位置、楼层、面积、单价及总价款、违约责任等都有明确规定，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，应认定为商品房买卖合同。 2.双方应继续履行有效的认购合同。认购书合法有效，双方当事人应依约履行。开发公司若无直接证据证明其已履行约定义务，故应认定认购书属有效合同，双方应继续履行。 相关法律、法规归纳 1.《民法通则》第89条：……（三）当事