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对取消经济适用房发展廉租房的研究与探讨 　　【摘要】经济适用房在一定程度上解决了低收入群体的住房困难问题，但因执行政策的偏差和固有的局限性没能完全发挥其社会保障功能，并孕育了潜在的风险、滋生了一些社会问题。相比而言，廉租房可以最大限度地实现住房保障功能，增加社会效益、促进社会公平。逐步取消经济适用房大力发展廉租房是实现低收入人群住房保障，改进民生促进社会和谐发展的重要手段。 　　【关键词】住房保障；商品房；经济适用房；廉租房 　　中图分类号：F20 文献标识码A： 文章编号：1006-0278（2014）01-060-01 　　为了满足低收入者的住房要求，我国建立了以经济适用房供应量为主、廉租房供应量为辅的住房保障制度。但分析发现经济适用房的政策执行效果并没有达到预期目标，而且暴露出太多问题。同经济适用房相比，廉租房存在种种优势，并且能避免经济适用房中出现的种种问题。以廉租房取代经济适用房，可以达到增加民生促进社会和谐发展的目的。 　　一、经济适用房存在的问题 　　就经济适用房的发展现状而言，存在着诸多需要解决的问题，这些问题不但制约其社会保障功能的发挥，还影响着房地产市场的健康发展，并滋生出腐败和社会矛盾，主要问题如：1.监控缺位导致销售对象失控。经济适用房销售对象定位于“低收入群体”，但在实际销售过程中，由于统计、审核方法及程序上的不科学、不严谨，很多不符合低收入群体条件的人购走了经济适用房；同时，由于监管缺位和市场经济本身的逐利性，开发商、政府官员、部分富裕群体相互勾结，使得部分经济房落入高收入群体之手，这显然违背了经济适用房政策的设计初衷。2.政府补贴优惠开发商使得低收入者难以直接受益。在经济适用房建设上，国家给予开发商土地价格优惠，包括降低批租土地价格、实行税收减免等。这些补贴和优惠直接给了开发商，然而一些低收入者并没有从国家补贴和优惠中得到太多福利，倒是开发商得到了更多好处。政府本来寄望于经济适用房来大力改善民生，但是实施结果是开发商得到稳定利润，中高收入者购走部分低价房子，低收入者的住房问题仍没有得到有效解决。这不是我们推行这项政策的本来目的，另外，在社会管理上，经适房滋生了部分政府官员的寻租行为、引起部分民怨。 　　二、取消经济适用房大力发展廉租房的必要性 　　从政府资源的配置效益看，廉租房所带来的社会效益要远远大于经济适用房。同廉租房相比，经济适用房至少存在三个方面的效益损失：一是大量经济适用房落入高收入群体带来的社会保障损失，他们占用了本应保护低收入群体利益的资源，挤压了保障范围；二是财政投入的长期保障效益损失，因为经济适用房一旦购买就可以很快在市场上以商品房的价格流转（我国目前规定5年的期限），从而彻底退出保障领域，就不能在未来对其他低收入群体行使其持续保障功能；三是政府威望在群众中的损失，经济适用房带来大量的负面问题，官员、高收入群体争夺经济适用房滋生了腐败，也加剧了高收入群体和低收入群体的对立，目前的实施现状体现了这一点。 　　廉租房可以消除上述问题。廉租房的面积一般较小，只可租赁而无所有权的特点将避免高收入群体的争夺，从而扩大了房源，增加了保障范围；采取退出机制的廉租房可以发挥其持续的社会保障功能，因为一旦低收入群体进入到中高收入群体行列，其退出的房屋可以继续租赁给其它低收入者，消除了经济适用房的一次保障性；廉租房还会带来存量优势，由于所有权的流转限制，不断投入增量资金建设新的廉租房，加上已建成的廉租房资源，廉租房总量将会越来越多，我们就可以扩大廉租房的保障范围，不但实现城市低收入居民的住房保障，而且有可能实现进城农民工的住房保障。 　　三、取消经济适用房发展廉租房的对策分析 　　为了增强经济资源的使用效率，提升公共资源的保障效益，促进社会公平，目前应取消经济适用房将其纳入商品房的范畴，并把发展经济适用房的资金纳入廉租房的范畴，大力发展廉租房，做到穷者有屋住、富者有其房，具体对策如：1.加大廉租房的投入力度。加大廉租房的投入力度在关键于增加廉租房的资金投入规模，主要内容包括两个方面：一是新建更多的廉租房，二是通过购置二手房进行改造以增加廉租房资源。廉租房的资金规模是制约房源供给量的首要因素，可以把计划建设经济适用房的资金转入发展廉租房。廉租房资金的提供对象一般为中央政府和地方政府，地方政府可能因为追求政绩和财力限制的关系缺乏提供廉租房的动力。中央政府可以通过制定政策、加强监督、增加业绩考核指标等方式调动地方政府提供廉租房的积极性。资金来源应当追求多元化，地方政府的资金除了既定的财政安排外，还应包括政府出让商品房土地的固定比例资金以及商品房交易税费的比例资金等。2.扩大廉租房覆盖范围。根据2007年新颁布的《廉租房保障办法》，廉租房的覆盖范围已经有所扩大，由城市最低收入家