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第四章 投资性房地产 本章历年考点分析 本章讲述投资性房地产确认、计量和记录等内容。近三年考试题型为单项选择题、多项选择题和判断题。 本章主要与非货币性资产交换、债务重组、长期股权投资和合并报表等结合出题。本章比较重要。 本章教材主要内容 第一节 投资性房地产的定义、特征及范围 第二节 投资性房地产的确认和初始计量（重点） 第三节 投资性房地产的后续计量（重点） 第四节 投资性房地产的转换和处置（重点） 本章教材2013年主要变化 修订了部分例题和文字性的调整； 【提示】变化内容很简单，不影响整体复习。 本章考点及真题讲解 考点一 投资性房地产的定义与特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 投资性房地产具有以下特征： 1.投资性房地产是一种经营性活动（关键点）； 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。 【提示】根据税法的规定，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳营业税等。 投资性房地产的出售和租金收入（日常活动）产生的营业税计入营业税金及附加而不计入其他业务成本或营业外支出。 考点二 投资性房地产的范围 一、属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权； 2.持有并准备增值后转让的土地使用权； 3.已出租的建筑物。 二、不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（作为固定资产或无形资产进行核算） 2.作为存货的房地产。 【提示】注意的问题： （1）投资性房地产中的出租是指已经出租（已经签订了租赁协议），而不是计划用于出租（还没有做出最终决议），并且出租专指经营租赁方式； （2）拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物才属于投资性房地产；是否拥有产权是判断是否属于投资性房地产的重要标志。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产； （3）已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或通过出让方式获得的；而不是通过承租方式获得再出租； （4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将其确认为投资性房地产，如果提供的服务重大，则不能确认为投资性房地产,相当于以提供的服务为主要赚钱的方式。 （5）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产； （6）按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不能作为投资性房地产核算。 【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。（2009年） A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【答案】AC 【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业持有的资产。 考点三 投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件，才能予以确认： 1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠计量。 【提示】开始作为投资性房地产核算的时间点： 项 目 确认时间点 1.已出租的土地使用权 租赁期开始日 2.已出租的建筑物 租赁期开始日 3.持有并准备增值后转让的土地使用权 企业将土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期 （一）外购的投资性房地产的确认和初始计量（成本确定同固定资产和无形资产） 1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。 2.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。 3.外购成本的计量等同于购买固定资产或无形资产的初始计量。（购买价款+相关税费） 借：投资性房地产 贷：银行存款 （二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量（成本确定同自行建造固定资产） 1.企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。