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课题教案 授课题目 第二章 物业管理机构 实施日程 第6周——第 6周 2 教学目的 与 教学要求 熟练掌握物业管理公司内部机构的设置及各部门职能、业主委员会及业主大会的权利与义务、物业管理公司与各有关部门的关系；掌握物业管理公司成立的程序及资质等级的确定；了解物业管理企业的类型。 教学重点 与 教学难点 业管理企业、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务；物业管理企业机构的设置 教学过程： 引言:什么是业主委员会?物业管理机构是怎样组成的?通过以下的学习我们就知道了. 第一节 业主大会与业主委员会 一、业主及业主大会的权利与义务 根据《物业管理条例》，业主即房屋的所有权人。 （一）10项权利 业主的基本权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。 （二）6项义务 （三）业主大会的职责 业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织。 一个物业区域内成立一个业主大会。一个物业管理区域内，有下列情况之一的，即可以召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：公有住宅出售建筑面积达到30%以上；新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上；住宅出售已满两年的。 业主大会一般有两种形式：集体讨论和书面征求意见，分为定期会议和临时会议。 业主大会做出普通决议，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过才能生效；做出特别重大事项决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过才能生效。 业主大会的职责有6项。 二、业主委员会 业主委员会是按照法定程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。 （一）业主委员会的产生 业主委员会由业主大会选举产生，按建设部《业主大会规程》，业主委员会委员应符合一定条件（6条），出现有关情形（7条），经业主大会会议通过资格终止。 根据物业管理区域内物业规模大小，一般业主委员会设委员5～15名，主任1名，副主任1～2名。 （二）业主委员会的职责5项 （三）业主委员会会议： 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，选举产生主任、副主任；会议决定以书面形式在物业区域内及时公布。 第二节 物业管理企业 一、物业管理企业的性质、特征 （一）物业管理企业的含义： 是指依法成立，以营利为目的，具有独立法人内资格的专门从事物业管理的服务机构。（法人资格、依合同、依法、专业化管理、收报酬。） （二）物业管理企业的特点： 1.企业化2.专业化3.社会化4.制度化 （三）物业公司类型 二、物业管理企业的组建 （一）组建条件：命名；住址；法人；注册资本；章程；职员 物业公司的组建形式 1.房地产公司派生出来子公司 2.房管所转制的物业公司-准物业公司 3.企事业单位自行组建的-“翻牌”物业公司 4.真正意义上的物业公司（1）由公司、个人依法成立的；（2）街道办事处组建的 （二）企业设立：发起人或单位 房地产主管部门（临时资质证书） 工商管理部门（营业执照） 税务部门（税务登记） 三、物业管理公司内部组织机构 （一）机构设置的原则 物业公司的管理、服务、经营须由相应内部机构来承担。机构设置与岗位人员配备是公司建设的最主要内容，直接关系到企业工作的落实、业务面的大小；效益的好坏及公司形象的优劣。应本着精干高效，一专多能简化机构，减少层次、减少冗员的原则根据业务范围、服务内容，从实际出发设置，因事设岗，以岗定人，节约资源。 （二）各主要部门及其主要职能 总经理室；行政部；人力资源部；财务部；综合服务部；市场开发部；各物业管理处（客服部；环境管理部；安全管理部；工程部） 1.经理室：公司的最高级指挥决策机构 2.办公室：经济领导下的综合管理部门、公司的窗口 3.财务部：经济管理部门 4.工程部：技术管理部门 5.管理部：业务主管部门 6.经营服务部：从事各种经营项目 物业企业人员根据所处的岗位和承担的责任分3个层次 （1）高级管理人员：总经理、助理、三师 （2）中级管理人员：企业各部门经理、各项目的主管负责人 （3）一般员工：从事管理和经营服务活动的具体操作者 总经理——公司运作的最高领导者，对公司管理负有总责任 部门经理——公司各项业务的组织执行者 一般员工——公司具体业务的操作者 （三）物业公司的组织机构类型 基本类型：四种：直线式、直线职能式、事业部制、矩阵式 1.直线式：这是最简单的企业管理组织形式 一般小型的专业化物业公司是此类型，主要实行作业性工作。例：专门的保安公司、保洁公司、房屋装修公司、维修公司等。 特点：企业的各级领导者亲自执行全部管理职能 优点：责权