《第五章物业管理制度.docVIP

物业管理制度 物业管理制度引述 物业管理的产生 每一个物业的所有权人被称为业主。在一般情况下，业主即是自己的物业的管理人，无需法律作特别的安排。即使业主因某种原因不能管理而让别人代管，其法律关系可以通过一般的民事法律规范加以解决和调整，无需专门的物业管理制度。因此，物业管理显然不是针对单独所有的物业而言的。 现代物业管理制度产生于两个因素有关：区分所有，社区。 （一）区分所有与物业管理 现代物业管理产生于业主不仅享有专有空间而且还存在共有和共用部分，产生于物业之间相结合成为一个整体或者相互关联的整体，这种情况称为“区分所有”。区分所有是一种复合型所有权，它既区别于独有，有区别于共有。每个业主对自己特定的空间拥有独立的所有权，但同时，因建筑物和土地的不可分割，以及其共有部位和设施的存在，使得每一个业主必须负担共有部分的维护。由于业主共同维护和管理就需要协商和谈判，形成共同意志，并且观测贯彻实施各项措施，所有这些不仅有一个组织问题而且还有一个人力、物力、财力问题。显然，既是我们承认个业主对于这些共有部分享有共同所有权，民法上的共有规则难以解决共有部分及整个物业的管理和利用问题。因此，现代物业管理制度是在单个业主所有权及共有权均难以解决的物业管理问题的情况下，产生的一种特殊的法律制度安排。 从某种意义上说，现代物业管理制度是区分所有权的一个必要的组成部分或必然结果，二者相伴而生，密不可分。在区分所有的情况下，若没有将各业主组织起来共同解决物业管理的机制，没有专业化、社会化的物业管理，各物业主就就不可能建立共同物业利用的秩序。因此，区分所有产权制度能够很好地实行的前提是具备良好的物业管理制度。 当然，单独所有也并不绝对不产生物业管理。在商用楼宇情况下，也许只有一个业主，但使用人（如承租人）可能有许多个，这时，物业的维护和管理一般也是通过专业化、社会化的物业管理企业来完成的。它体现了现代社会分工深化、专业化趋势。因此，一幢物业是否需要物业管理，与其说是看其产权主体多寡，不如说是取决于使用人多少。 （二）社区与现代物业管理 社区是城市生活最小的单位，其本质上是有一定的人口因生活在一起而形成的生活单位，构成社区的两个要素为：特定范围的居住空间和居住其中的人口。由于共同居住自然会产生各种矛盾，其可能产生于各自所有的建筑物利用问题，也可能产生于共用部分利用和维护问题，还可能产生于相邻关系或共同居住关系。因此，要建立一个物的利用和共同生活的秩序。这种秩序的建立也不宜由政府直接参与形成，一般由业主自己解决，即走自治管理的道路。因此，物业管理制度的本质是社区生活自治管理的反映。 因此，现代物业管理制度与区分所有密切相关，但是区分所有不是它的唯一基础，物业管理具有它的社区自治功能。现代社会自治可能最主要物业管理自治上。 （三）物业管理的沿革 陈信勇《房地产法原理》P358~359 物业管理制度的本质和基本框架 业主自治是物业管理的基础 专业化的物业管理企业（受托）的管理服务是物业管理的外在表现 我国物业管理法律制度的主要目的 规范物业管理活动 明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境 物业管理的概念和法律特征 一、定义 根据2007年8月26日修订的《物业管理条例》第二条，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 二、基本内涵 1、物业管理关系的主体——业主和物业服务企业 业主是指物业的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体。 物业管理的经营人主要是企业。物业服务企业是指依法成立，接受委托从事物业管理活动，具有独立的法人资格的企业。物业服务企业的设立，既要符合法律规定的有关企业设立的一般标准，又要满足针对物业管理的所设定的特殊条件（如物业服务企业资质）。 2、物业管理关系产生的依据——物业服务合同 物业服务合同是广大业主选举出来的业主委员会与其选聘的物业管理企业之间签订的委托物业管理企业队伍也进行综合服务管理的法律文件。物业服务合同由业主委员会代表全体业主起草并与物业管理企业共同签署，所以该文件的制定要尽量完善、全面，充分表达业主的要求。 三、物业管理的基本内容 A.按管理对象可分为两方面： 1、物的管理。指对建筑物、基地、附属设施的保护、改良、利用乃至处分等所为的物理管理。 原则上仅限于建筑物的共用部分，不包括专有部分。 2、人的管理。指对区分所有权人（业主）相邻生活或工作关系所为的社区管理。其管理对象不限于居住或工作于社区的业主的行为，而是凡出入区分所有建筑物的人的行为。 管理内容一般