第五章房地产估价原则修订版.pptVIP

最高最佳使用原则 【例5—1】 某宗房地产的土地面积360m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。 【解】 该宗房地产相对于空地的减价额计算如下： 该宗房地产相对于空地的减价额=(300－50)×250 =62 500(元) 最高最佳使用原则 【例5—2】 某建筑物的建筑面积5 000m2，坐落的土地面积为2000 m2，土地价格1500元／m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元／m2。市场上该类房地产的正常房地价格为1800元／m2。试计算该建筑物的现值。 【解】该建筑物的现值计算如下： 该建筑物的现值=（1800×5000－1500×2000）/5000 =1200(元／m2) 由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200 元／m2，比其重建价格1600元／m2低400元／m2。 最高最佳使用原则 图5-2 均衡原理的有关情况 最高最佳使用原则 对已做某种使用估价对象估价前提的说明： 维持现状前提。即以维持现状、继续利用为前提进行估价。条件：(新房地产价值一将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润) 现有房地产价值。 更新改造前提。以更新改造为前提进行估价。条件：(更新改造后的房地产价值一更新改造的必要支出及应得利润) 现有房地产价值。 改变用途前提。以改变用途为前提进行估价。条件：(新用途下的房地产价值一改变用途的必要支出及应得利润) 现用途的房地产价值。 重新开发前提。以重新开发为前提进行估价。条件：(重新开发完成后的房地产价值一重新开发的必要支出及应得利润) 现用途的房地产价值。 上述情形的某种组合。 谨慎原则 谨慎原则的含义 理解谨慎原则的关键 遵守谨慎原则的要求 谨慎原则 谨慎原则的含义 理解谨慎原则的关键 遵守谨慎原则的要求 谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则。 它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 谨慎原则 理解谨慎原则的关键，是要弄清“在存在不确定性因素的情况下”。 在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。 如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观、悲观(保守)和折中判断或估计会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。 谨慎原则的含义 理解谨慎原则的关键 遵守谨慎原则的要求 谨慎原则 《房地产抵押估价指导意见》提出遵守谨慎原则的要求： ①在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。 ②在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 ③在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 ④在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。 谨慎原则的含义 理解谨慎原则的关键 遵守谨慎原则的要求 * * * 第五章 房地产估价原则 第五章 房地产估价原则 房地产价格估价原则概述 独立、客观、公正原则 合法原则 估价时点原则 4 最高最佳使用原则 替代原则 6 5 6 谨慎原则 2 3 4 1 5 6 7 房地产估价原则概述 房地产估价原则的含义 房地产估价原则的作用 人们在房地产估价的实践过程和理论探索中，在对房地产价格的形成与运动规律的认识逐步深入的基础上，对房地产估价活动中应当遵循的法则或标准所做出的总结即房地产估价原则。 房地产估价原则概述 房地产估价原则的含义 房地产估价原则的作用 可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值区域想退货近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。 独立、客观、公正原则 独立、客观、公正的含义 遵守独立、客观、公正原则的原因 如何做到独立、客观、公正  独立、客观、公正原则 独立的含义 客观的含义 公正的含义 估价机构本身具有独立性。 估价机构和估价师与估价对象及相关当事人没有利害关系。