《房地产基本知识.docxVIP

房地产基本知识房地产具体指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产，是房产与地产的总称，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。在物质形态上，房屋与土地密不可分（广义上的土地即指土地及其地上建筑物及其他地面附着物，当然也就包括房屋），房屋依附于土地，房地关联。因此在经济形态上，房产与地产的经济内容和运行过程也具有内在整体性与统一性。但就我国目前房地产的业务范围而言，它包括归国家所有的城镇生产或非生产用地——城市地产，及附着在其上的城镇生产、生活用建筑和辅助设施——城市房产。农村生产用地、房屋及宅基地等不属于城市房地产的业务范围。国家有尝征用农村土地用于城镇建设时，只有所有权转让过程结束后，才纳入城市房地产业的经营范围。房地产按用途可划分为：居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产和农业房地产五种。物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。“物业”一词在国内外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。物业是单元性的房地产。物业既可以指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。关于物业的内涵，主要包括以下要素：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的楼宇；与这些楼宇相配套的设备和市政、公用设施；楼宇的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产与地产的统一。不动产房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义的房地产概念来说，房地产与不动产是同一语义的两种表述。房地产的表述倾向于表明这种财产是与房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。房地产业是与土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业，具体内容包括：国有土地使用权的出让；房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；物业管理：房屋共用设备设施的养护维修并为使用者提供安全，卫生，优美的环境；房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产估价体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产的宏观调控。房地产可细分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设施、供水、排水、供电、通信、同道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。房地产开发具有投入资金大、投资风险大、收益高、附加值高、产业关联性强的特点。房地产开发的分类房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。第二类，是把土地由生地（不具备使用条件的土地）变为建设熟地之后再转让的方式。第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手再建工程后继续开发等。房地产市场房地产市场是对包括土地出让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托，以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动有各自特定需求并参与其中的全部单位或个人的总和。简单地说，房地产市场是指房地产商品交换关系的总和，是令房地产