《美国房地产业简介.docxVIP

美国房地产业简介作为近十年来在中国最火爆的行业，房地产业的一举一动无不吸引着众人的目光。这个行业诞生了福布斯中国富豪榜上一半的名单，也承载了太多人的财富、梦想、焦虑和悲欢。如果把目光投向大洋彼岸的美国，美国的房地产行业又是怎样的一副光景？提起这个问题，可能许多人首先想到的是房利美房地美，是至今让全球经济步履维艰的次贷危机，是仍旧处在价格低谷的美国房市。无可否认，这些现象都反映了美国房地产市场的重要一面，但房利美和房地美所代表的房地产抵押贷款行业，终究只是这冰山露出水面的一角。在正式开始这一篇之前，必须要说明的是，中美两国的房地产行业存在巨大的差别。美国可以做为一面镜子，让我们看清自己，但镜子本身与我们自己，却是截然不同的两种。一、金融危机与美国房地产业如果要分析美国的房地产行业，就不能回避2008年金融危机。这场金融危机对美国的房地产行业造成了如此巨大的打击，直到今天，美国的房地产公司仍然深陷于行业衰退的泥潭中无力自拔。从财富500强的变化中可以显著的看到这种剧变。在金融危机之前， 2008年美国财富排行榜全美1000强企业中包含了12家住宅建筑商、10家不动产商，这是近年来美国房地产行业入围公司最多的一年。财富排名榜的主要依据是上一年度的销售收入数据，2008年，有8家住宅建筑商、4家不动产商入围全美财富500强。入围财富500强的8家住宅建筑商：Centex、D.R.Horton(DR霍顿公司)、Lennar（莲娜公司）、Pulte Homes（普尔特）、KB家居、NVR、Hovnanian Enterprises（霍夫纳尼安公司）、Toll Brothers（托尔兄弟公司），都是纽交所上市公司，其中Centex已经于2009年被普尔特集团收购并停牌退市。4家不动产商中，ProLogis（普洛斯）、CB Richard Ellis Group（世邦魏理仕）和Host Hotels Resorts（酒店控股）也是纽交所上市公司，只有Realogy不是上市公司，但Realogy是著名的21世纪不动产（纽交所代码：CTC）的母公司。2007年，销售收入最低的托尔兄弟收入总额为46.5亿美金，最高的Centex达到142.9亿美元。到了2011年，财富美国500强排名中只有两家房地产商：Pulte Group和D. R. Horton公司。两家公司都是住宅建筑商，2010年的销售额分别为45.69亿和44亿美元，分列美国财富500强第486位和499位，销售额比2007年下跌了超过50%。而Real Estate行业更是全军覆没。回顾过去的十年，从财务数据上看，美国房地产行业在2003-2006年期间发展到了顶峰，这几年可谓是美国房地产业的黄金时代。2007年以后，在金融危机的冲击下，相关行业公司收入大幅下降，其中多数在2010年的收入仅为2006年的三成左右，比如前四大住宅建筑商，2006年的收入在140-170亿美元之间，而2010年的收入仅有30-50亿美元。金融危机间，多数住宅建筑商都连续大幅亏损，多的亏损额达到收入的五成以上，少的也超过一成。股价更是惨不忍睹，一般只剩下1/5，跌多的已不到1/10。目前市值最大的NVR（2010年8月22日为33亿美元）不到万科市值（2011年8月22日为891亿人民币，折合139亿美元）的四分之一。举一个公司的例子，可能更直观的说明这场金融危机中美国房地产企业遭受的损失：2008年财富排行榜第483位的霍夫纳尼安公司（Hovnanian Enterprises），2006年，总收入为61.5亿美元，净利润1.4亿美元，股东权益合计为19.4亿美元；2010年，总收入下滑到13.7亿，净利润260万美元，股东权益合计为负的3.4亿。巅峰时期，霍夫纳尼安公司的股价曾经超过70美元，而目前（以2011年8月15日计）仅为1.5美元左右。二、美国代表性房地产上市公司及其分类在中国，人们已经很习惯于区分住宅开发商和商业地产开发商。美国也有类似的划分。在美国，房地产行业一般按照最终产品的属性分为两类。一类是for-sale residential property，即供出售的住宅物业，这类企业叫做“Home Builder”，也就是住宅建筑商，通常以私人住宅开发、销售为主，也兼做相关的一些金融服务业务。在美国，Home Builder一般是公开上市的，全美前十大Home Builder均是上市公司，前50位的HomeBuilders中超过半数为上市公司。根据2011年8月份的数据，全美市值前五位的住宅建筑商分别为：NVR公司（NYSE：NVR）、D.R. Horton（NYSE：DHI）、托尔兄弟公司（NYSE：TOL）、Lennar公司（NYSE：LEN）、Pulte Homes（NYSE：P