經济分析-中央财经大学-京茂组-天景颐园-吴嘉贤.docVIP

第六届房地产策划大赛初评稿 案名：天景颐园 参赛学生所在学校：中央财经大学 参赛队组名：京茂 组长：吴嘉贤 组员：谷逸飞、王逸昕、王立、覃泽仁、黄俊哲、陈鸿剑 指导老师：候永周 目录 摘要 4 第1章 市场分析 5 1.1宏观市场分析 5 1.2区域市场分析 10 1.3中高端市场分析 14 1.4望京商圈分析 17 1.5区域市场现状及趋势判断 18 第2章 项目分析 20 2.1项目自身条件分析 20 2.2项目定位 25 第3章 项目规划 28 3.1项目总规划 28 第四章 项目开发计划 42 4.1建设方式 42 4.2设想与分析 42 4.3开发进度 42 4.3开发管理计划 45 第5章 财务分析 47 5.1项目成本估算 47 5.3资金来源与运用 55 5.4项目财务评价 57 5.5项目不确定性分析 63 第6章 物业服务方案 67 6.1物业的前期介入 67 6.2物业费的确定 67 6.3物业服务内容 68 第7章 主题营销 71 7.1目标 71 7.2指导思想 71 7.3整体思路 71 7.4定价策略 71 7.5营销策略 72 7.6营销计划 75 7.7营销预算 77 7.8营销方式 77 第8章 附录 87 8.1问卷 87 8.2问卷分析 87 摘要 本案组团地块地处来广营桥与京承高速公路交叉东北角，南侧紧临电子城西区二号路，东侧为朝科开发区一号路，北侧邻近来广营西路，西侧为来广营村四号路。 自2011年出台“十二五”规划后，房地产业发生了变革，2012年是“十二五”规划之年，也是房地产业大变革之年。对于不合理的房地产商和虚高的房价加强了调控整顿力度，使房地产行业在调控中走向更加理性，健康的轨道。 北京市目前房价涨幅趋缓，但仍处高位。经济危机与楼市寒冬使得北京市商品住宅成交持续低迷，全市整体商品住宅销售价格稳步下调。而作为高端消费产品的商品住宅价格本季度呈现了大幅度反弹. 通过对各级市场的研究后发现，我们认为一方面高端型住房刚性需求量不减反增，望京地区商务的发展刺激商业地产的蓬勃发展；同时涌入的大批商务人员也将成为住宅类房产的目标客户，在目前市场上供给不足，而需求充足的前景下，本案有可观的利润空间。 考虑到本案周边市场，确定了以“坐拥宁静,遥望喧嚣”为主题概念的产品特征，主要针对40-50岁的人群，1962到1972年出生的人，这部分人群大多数在其他地区已经拥有住房，但是由于经济条件的改善，从而有改善居住条件的需求，也对新房的条件和档次有很高的要求。 本案品牌从服务，科技，绿色三个角度去阐释主题，致力于打造“服务，科技，绿色”的居住环境房产特点。采用新古典主义风格，吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛。 本组团地块的规划以住宅区的中心花园为主，住宅区外围降噪绿化带、综合商业区周边环状绿化带和学校整体绿化为辅，为天景颐园的住户营造一个宜居便利的环境。 本案住宅均价50000元/平方米。本项目总投资为368274.93 万元（含贷款利息），项目税后利润为107986.83 万元,税前利润率为39%。 本案具有行业基准收益率的内部收益率，现金流稳定，偿债能力强，自我稳定性好。从盈亏平衡分析中也得知，住宅销售部分风险均在可控范围内，抗风险能力在合理水平内。整个项目的经济评价比较理想，评估结果表明项目可行。 来广营B3地块项目策划方案 第1章 市场分析 1.1宏观市场分析 1.1.1国内经济形势分析 1．国家为了推动经济发展再上新台阶 在2011-2015年出台了”十二五规划”.今后五年，我国经济增长预期目标是在明显提高质量和效益的基础上年均增长7%。保持价格总水平基本稳定，使国内需求增长状况保持稳定,坚持实施扩大内需战略，加快形成消费、投资、出口协调拉动经济增长的新局面。 2．国家正在加快转变经济发展方式和调整经济结构 坚持走中国特色新型工业化道路，推动信息化和工业化深度融合，改造提升制造业，培育发展战略性新兴产业。加快发展服务业，服务业增加值在国内生产总值中的比重提高4个百分点。积极稳妥推进城镇化，城镇化率从47.5%提高到51.5%。继续加强基础设施建设。规范房地产市场等,使我国经济能够呈现健康有序的发展趋势,实现经济的平稳发展,经济结构战略性发展取得实质进步,全面推进小康社会的发展与建设进程. 3．经济复苏的态势出现 在近几年国际金融危机的冲击下,我国经济从2008年下半年开始受到严重影响,实体经济增长出现明显下滑的趋势.2008年和2009年GDP同比增长速度分别降至9.5%和9.2%.但从2010年开始逐步出现回升,GDP