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我国大陆物业管理的发展现状与跨越式对策 　　导读：我国大陆的物业管理行业经历了三十余年的发展，在城市建设和管理、物业资产的保值增值、维护社会稳定、改善人民工作生活条件、创造就业机会等领域，为国民经济和社会发展作出了巨大的贡献。但相比较新加坡、我国香港的先进物业管理经验而言，大陆物业管理行业在依法管理、服务理念、市场机制等方面还亟待提高，因此要不断学习和吸收发达国家和地区的先进经验和成果，以实现我国大陆物业管理的跨越式发展。 　　DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2015.05.021 　　我国大陆的物业管理行业在经历了三十余年的发展历程后，进入了一个转型升级、快速发展的轨道。三十余年来，大陆的物业管理行业在城市建设和管理、物业资产的保值增值、维护社会稳定、改善人民工作生活条件、创造就业机会等领域，为国民经济和社会发展作出了巨大的贡献。我国大陆对物业资产管理的模式最早是从香港、新加坡等地引进来的，香港、新加坡的先进物业管理模式对大陆物业管理行业的发展起到了良好的引领和促进作用。 　　一、新加坡物业管理的特色 　　新加坡物业管理以其环境优美、服务细致、生活便利而享誉世界，尤其是对住屋（住宅小区）管理，已形成一套完善的运行机制。[1]新加坡的物业管理特色主要表现在： 　　（一）政府统筹管理 　　新加坡国土面积狭小，土地资源稀缺，形成了由政府统筹管理的物业管理模式，新加坡建屋发展局统筹公共住宅的维修与管理服务。上世纪80年代末，建屋发展局将其所管理的公共住宅交付市镇理事会，由市镇理事会负责管理公共住宅，支持、监督物业管理企业，维护业主的合法权益，维护和改善管理区域内的公共产业。对于共管物业和私人物业，政府也要求建立私人物业的管理理事会，负责对物业的管理工作。 　　（二）法律法规健全细致 　　新加坡政府对物业管理服务制定了详尽的法律规定，包括房屋内部装修和管理、从业人员的培训上岗、业主委员会的成立与活动、业主的权利和义务、物业公司的职责、物业费的缴纳和使用等。政府通过制定各项政策法规，将物业管理纳入到依法管理的有序实施的轨道。 　　（三）周到细致的人性化管理 　　新加坡的物业管理十分注重周到细致的人性化服务。在服务标准上严格规范，注重细节，讲求整齐划一；在服务体验上尽心尽意、贴心服务，使业主在心理上获得十分舒适的体验，有“宾至如归”的感觉。[2]为提高服务和管理水平，物业管理公司还设立了监督部门，负责监督各类法规执行情况和受理住户的投诉。对于室外公共设施的管理，从公共住宅室内装修、住宅楼维修、电梯维保、水电卫维保、停车场管理、垃圾处理等方面均作了细致的规定。 　　二、香港物业管理特色 　　香港的物业管理模式对目前大陆物业管理有着直接的影响，经过数十年的发展，香港的物业管理形成了自己的独特的模式和完善的运行体制机制，具有自身鲜明的特色。 　　（一）物业管理的法律体系完善，行之有效 　　香港地狭人稠，通过健全的法律体系来规范物业管理各相关主体之间的关系是其物业管理的一大特色。在香港有关物业管理的问题皆有章可循。有关物业管理的法律涉及到业主法团（业主委员会）、物业管理企业、业主或住户、欠费问题等，具有很强的操作性和法律执行的强制性，比如法律规定不缴纳物业管理费是违法的。 　　（二）物业管理的服务和消费理念先进 　　香港物业管理企业的服务价格或物业管理费的收费标准由市场形成，政府一般不对物业管理收费标准作出具体规定。因此，香港物业管理企业注重服务品质的提升，将业主的利益当成自身的利益，尽力将每一项服务工作做到尽善尽美，努力为业主提供最优的服务。[3]香港的业主对物业管理服务也有很好的认识，支持和理解物业管理服务工作，很少发生拖欠物业管理费的情况。 　　（三）良好的市场竞争机制 　　香港是一个市场经济发达的地区，市场竞争十分激烈。同时，香港市民有着良好的法律意识，业主委员会在法律的框架下具有很强的维护自身利益的能力，对于物业公司的选聘，乃至日常材料的采购，均广泛采用招投标的方式，促进了物业管理市场的有序竞争。 　　三、大陆物业管理发展特色 　　三十余年来，大陆物业管理行业得到了快速发展，在法制建设，服务产品开拓、服务品质和客户满意度提升，职业经理队伍成长，对经济发展、社会和谐所作出的贡献等方面都取得了显著的成就。 　　（一）政策法规日臻完善 　　从政策法规上看，物业管理法规体系基本建立。这里面包括有全国人大颁布的《物权法》和相关法律、最高人民法院发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》，有《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《物业管理师制度暂行规定》、《