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房企前期投资控制管理措施研究 　　摘 要：随着我国经济实力的增强，中国正在各个方面赶超西方国家，包括大型的公共项目。对于这些大型的公共项目的投资控制，如果还是仅仅沿用传统的投资控制思路，就工程项目本身的造价而控制投资，是远远不够的。前期开发成本不断加大，因此房地产开发商必须对影响投资开发成本较大的各个阶段费用进行比较、分析及评估，并找到相应的对策，及时、合理地降低开发成本，才能在激烈的市场竞争中求得生存和发展。 　　关键词：房产单位;前期投资;控制;管理 　　引言 　　近年来，我国大型公共项目的建设越来越多，2008 年北京奥运会的成功举办，出现了越来越多的超大型项目，如国家大剧院、国家体育场、国家游泳中心、天津奥林匹克体育场等。在我国大型公共项目成功建成的强大光环下，我们也注意到大型公共项目建设过程中存在着一系列问题，特别是大型公共项目的前期投资控制。而在实际工程中，如果在建设前期，即决策和设计阶段严格把关，那么对工程造价的控制就能起到事半功倍的效果，达到花小钱办大事的目的。有资料表明，如果在施工开始后对建设成本进行控制，最多只能节约投资的20% 左右，但是在决策和设计阶段介入造价控制，排除不利因素，影响造价的可能性能达到60%- 80%。 　　1.房地产项目开发的成本控制的特点 　　房地产开发项目具有一次性、多变性和不确定性的特点。具体来说就是：一次设计仅适用于一个特定开发项目，因为不同的开发项目有不同的地域环境，风格类型和使用要求。不仅如此，即使对某个特定的环境和项目也有多种风格的建筑和结构类型可供选择，因此，房地产开发项目又具有多变性和不确定性。 　　在工程实践中人们往往只是片面强调施工阶段的投资控制，但是，在全过程的控制中，施工阶段对项目投资进行控制的影响程度微乎其微。那么，什么是成本控制的关键呢？相关研究表明，投资策划以及设计阶段和招标阶段的成本控制才是关键。所以，只有把控制重点转移到建设前期阶段上来，才能有效控制工程项目的投资，因此，要在投资策划、招投标、设计、施工、竣工决算和项目使用等各个阶段体现出对房地产开发项目的成本控制。 　　2.前期投资的控制管理 　　2.1策划阶段 　　项目策划阶段是房地产开发项目成本控制的关键阶段，这个阶段的工作主要包括：项目的选址，即地段、地块的选择;项目建设方案、投资的估算及其评估。由于房地产项目开发建设的周期长、投入大，中途改变将会引起投资的巨大浪费，所以，开发商所开发的产品要具有前瞻性，在实际工程中应建立科学的决策体系， 并进行合理的投资估算，以确定出技术和经济指标俱佳的方案。 　　在策划阶段应注意：首先，在选择地块时应结合销售价格，选出最佳经济效益，这就要求充分考虑地价和土地出让金，并比较补偿费和配套设施费用的高低。其次，建设方案应包括小区（或区域）的总体规划设计，功能配套要求，建筑设计以及经济指标等方面，此外，由业主选定的方案必须进行多方面的技术经济比选，以确定最佳方案。再次，应由技术专家和经济专家共同组成的评审专家组对投资估算进行评估，确认其真实可靠程度，以防止中标方案在实施中突破估算值。 　　2.2投资决策阶段 　　在投资决策阶段要编制投资估算，投资估算主要包括写项目建议书和做可行性研究报告。应由专业的工程造价人员按科学的方法，根据大量的已完工的工程数据，并结合建筑市场和材料市场的发展趋势来确定投资额，要做到估计充足，并把投资打足，避免在建设项目的实施中出现超支和补充投资计划的情况。在投资决策阶段控制建设工程造价的难点主要有： 　　（1）由于项目还没有模型，很难准确估算投资额; 　　（2）所选用的投资估算数据资料信息难以准确的反应实际情况，往往会造成较大的误差，通常误差会在正百分之三十到负百分之二十之间; 　　（3）由于业主急于项目的上马，忽视了投资估算的严肃性、科学性和合理性，人为的降低投资额。 　　结合实际工程不难发现，要做好建设工程造价的控制，在这一阶段就必须做到以下两点： 一方面，为了在项目建设中真正做到控制项目的总投资，就要在优化建设方案的基础上，编制高质量的项目投资估算;另一方面，应对拟建项目进行经济评价，协助业主或接受业主委托编制可行性研究报告，以确定技术可行、经济合理的建设方案。总之，投资决策阶段决定了项目的各项技术经济指标，影响着建设工程造价以及项目建成后的经济效益，它是建设工程造价控制的重要阶段。 　　2.3设计阶段 　　众所周知，工程设计图纸几乎完全确定了建筑产品的实物工作量，从而相应地控制了建筑产品的成本。项目工程设计在很大程度上影响着项目的工程成本，在某些情况下甚至决定了建筑产品的基本产品成本。因此，在工程中要做到有效地控制工程设计，以期降低工程成本。结合工程实际，在设计阶段应注意以下几方面：