紫金悦城北地块定位讲义.ppt

产品设计建议 产品设计建议—建筑布局 地块建筑主体由两栋塔楼组 成，呈“倒V”布局，避免 了纯北不采光的产品出现， 构造出了一个中心广场区域， 可以提高整体品质，也能够 便于底部商业的运营发展。 方案1： 产品设计建议—建筑布局 地块建筑主体由一栋“X型” 塔楼组成，避免了纯北不采  光的产品出现； 增加实际的可开发面积； 底部空间分割更加自由，便 于底部商业的运营发展。 方案2： 产品设计建议—商业产品 业态定位 以服务本社区与周边社区居民为主的社区型商业。 结构建议 结构建议为3层，并且为便于多种业态的经营互利共生和相互带动，建议采用1、2层裙楼底商+3层生活超市的结构模式。 产品设计建议—底部商业 将商铺层数控制在3层，1、2层作为易于变现的快销类商业产品，3层可打造为中型的生活超市，进而提高商业发展潜力，扩大商业的服务范围，增加1、2层快销类商业产品的溢价空间。 产品设计建议—底部商业 纯一层+一拖二+一拖三的结构设计可以达成多种面积的铺位组合，丰富自身产品线，借此满足不同业态对经营空间的需求，实现商铺产品对市场的高度契合。 产品设计建议—商住产品 业态定位 投资+过渡自住型公寓/loft产品。 结构建议 顶层及向下2层设计为loft产品，剩余楼层设计为标准层产品，标间产品面积控制在40㎡以内，也可搭配设计一部分50㎡以内的一室一厅产品，loft要做到2房或以上，面积控制在45㎡以内。 产品设计建议—商住产品 Loft+标准层、标间+一室一厅的产品设计实现了产品线的多样化的目的，无论是舒适性还是功能性的需求均能满足，扩大了客群的覆盖广度，能够明显的提高产品的市场竞争力。 产品设计建议—商住产品 将产品面积尽可能的进行压缩，降低单户产品的总价，减小客户房款压力，同时也能在不影响功能使用的前提下，提高产品的投资收益比，尽可能的满足投资类客户的收益需求。 产品面积配比建议 产品面积配比建议 占地面积(㎡) 9886 容积率 7.6 建筑面积(㎡) 75000 产品配比 loft（㎡） 15000（20%） 40㎡两房 7500（10%） 50㎡三房 7500（10%） 公寓（㎡） 37500（50%） 35㎡标间 30000（40%） 45㎡一室一厅 7500（10%） 商业（㎡） 22500（30%） 1-2楼裙楼商业 15000（20%） 3楼综合超市 7500(10%) 该地块产品分为loft复式、标准层公寓以及集中商业三种类型，占比分别为20%、50%和30%； Loft类建议安置于顶层及以下几层，其中划分为40㎡两房和50㎡三房； 公寓类产品建议设计35㎡标间和45㎡一室一厅两类产品； 商业类产品建议设计为3层，1-2层作为常规的裙楼商业，3楼设置为中型的生活超市。 产品发展建议 Loft及公寓产品 推出部分的精装修产品，此类可在后期的实际销售中推出若干套装修模板供客户选择，通过打造一对一订制服务增加产品附加值，提高市场竞争力； 通过与酒店、托管公司等机构合作，实现产品“带租约销售”的稳健收益模式，压缩收益空置期，提高产品竞争力。 商业产品 引进商业运营公司对地块商业进行统一招商、销售等管理，打造区域规模化的商业运营组团，提高商业产品的投资价值； 引入如丹尼斯、沃尔玛等知名超市，提高地块商业氛围，增加商业产品的溢价空间。 The end 紫金悦城销售部 2016.01 紫金悦城北地块产品定位报告 目录 1.公寓类产品调研分析 3.地块整体定位 4.产品设计建议 5.产品面积配比建议 2.商业类产品调研分析 公寓类产品调研分析 鉴于北地块的整体开发方向为底部商业+商住楼，因此选择了周边同类竞品项目或具有同类产品的项目进行了走访调研，为北地块的整体开发方向提供市场依据。 市场调研分析—竞品区位示意 永恒·理想世界 正商·汇都中心 新合鑫·紫荆之星 正商·佳仕阁 正商城 市场调研分析—永恒·理想世界 项目名称 永恒·理想世界（环时公馆） 体量 配套商业类体量（㎡） 4000 主产品体量（㎡） 22000 产品细信息 形态 目前在售商住楼共计17层，1-3层为集中商业，其中2-3层整体出售，4-7层产品散售，7层以上产品暂不进行销售，四个朝向. 户型 52㎡标间 58㎡标间 功能用途 投资+自住 销售情况 入市近2个月，销售不足一半，销售情况一般，成交均价约为9100元/㎡左右 市场调研分析—永恒·理想世界 项目分析 环时公馆位于该项目商业配套区域内，紧邻规划中的双子写字楼以及大型综合商业，旨在与该项目自身的商业、商务功能实现互补，在为服务商场、写字楼常驻人群的同时，也通过商场、写字楼所带来的巨大人流凸显出自身投资、自住价值。 优势分析： 航海路、双地铁