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论农村集体用地使用权流转 　　【摘要】农业、农村、农民问题，是我国经济发展和现代化建设的根本问题，历来受到党和政府的高度关注。随着工业化进程加快，农村集体土地流转势在必行，但由于制度限制，流转工作开展举步维艰。十八届三中体会提出，“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”有利于农村集体土地流转工作的推进。 　　【关键词】农村；集体土地使用权：流转 　　中图分类号：D62 　　文献标识码：A 　　文章编号：1006-0278（2015）04-041-01 　　十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“赋予农民更多财产权利，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”这对我们如何进一步加强农村土地管理，确保农业基础地位具有十分重要的指导意义。因此，研究农村集体土地流转制度，健全、完善和创新农村集体土地流转机制，是当前我国土地政策法律研究的重点。 　　一、农村集体建设用地使用权流转的意义 　　（一）体现集体土地使用杈价值 　　土地使用权作为商品具有使用价值和交换价值。农村土地制度的改革方向就是让农村集体建设用地使用权可以流转起来，只有这样，农村集体建设用地使用权才能得到市场公允价值，在交换中实现土地的增值，在交换中农民得到收益，从而保障农民利益，使之成为“财产性收入来源”。 　　（二）提高土地利用率和资源配置 　　保护耕地是我国的一项基本国策，严守18亿亩耕地是国务院要求地方编制土地利用总体规划的底线。从我国近年耕地保有数量来看，耕地保护形势不容乐观。但是城市的发展需要大量的建设用地，其来源一方面是新增加的建设用地，另一方面是盘活存量的建设用地。新增加的建设用地规模受制于国家的用地指标和耕地保护政策，而盘活存量建设用地则大有可为，尤其是农村的集体建设用地。全国现状的农村集体建设用地规模一般比较小，分布相对分散，尤其是农民的宅基地。假如通过土地置换，集中建设农民居住点，则可以提高土地利用率，达到集约用地的目的。通过整合散落各处的宅基地，可以腾挪出大量的存量建设用地。 　　（三）促进农村经济建设发展 　　当前农村经济发展的一个重要瓶颈是农村金融服务严重滞后，农村的发展需要大量资金。集体土地流转意味着土地使用人不再是局限于原来的集体经济组织内部人员或单位，而是面向全社会，外部势力的进入将为农村的经济建设注入大量的资金和活力。同时土地使用权可以作为抵押物品得到金融机构的贷款，这将为市场资金大规模进入农村打开一个制度性的缺口，推进农村金融及农村土地的资本化与市场化。所以农村集体土地流转与当前农村金融体制改革相吻合。 　　二、农村集体土地使用权流转的形式 　　1.出让：是指集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者一次性支付土地出让价款的行为。出让方为集体经济组织，受让方取得集体出让建设用地使用权。集体建设用地使用权出让的最高期限，不得超过同类国有土地使用权出让的最高期限。 　　2.出租：指集体土地所有者或者农村建设土地使用权人作为出租人将其集体土地的建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行为。出租的年限不高于《合同法》规定的租赁合同的最高年限，即20年。出租农村集体建设用地的情形在城乡结合部比较普遍，一般用于建设工业园区、集贸、建材、家电、花卉等市场。 　　3.转让：是指出让集体建设用地使用权人将集体土地使用权再转移的行为。转让方为本次流转前的原使用权人。 　　4.作价出资或入股：是指集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权预期收益金折成股份投入建设项目，依照合同获取利息或参与分红的行为。 　　5.合作和联营：集体土地所有者以一定年期的集体建设用地使用权作为条件，与其他单位或个人合作、联营，共同举办企业。其中收取固定土地收益的，类似于集体建设用地租赁；根据企业经营状况收取土地收益的，类似于集体建设用地使用权作价出资（入股）。 　　6.抵押：集体建设用地使用权抵押是指集体建设用地使用权人将通过出让、出租的方式取得的集体建设用地使用权在不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。 　　三、农村集体土地使用权流转试点工作开展情况 　　受限于现有法律，全国性的流转管理办法始终难以出台。《宪法》规定，中国土地以城乡划界，城市的土地属于国有，农村的土地属集体所有。后者按其用途，又分为农用地、建设用地和其他土地，不可随意改变性质。无论是村集体组织还是农民个人，都无权自行买卖集体土地。农地被国家征用为国有建设用地后，才能在城市土地市场交易，用途也可由此改变。